Desde la inauguración del Aeropuerto Internacional de Tulum, en diciembre de 2023, las expectativas sobre la llegada masiva de turistas extranjeros y nómadas digitales se dispararon para este destino en Quintana Roo, aunque dos años y medio después la realidad es diferente.
Tulum, que tiene de presidente municipal al morenista Diego Castañón Trejo, atraviesa por una crisis de turismo con hoteles con baja ocupación, visitantes que denuncian altos precios, encarecimiento del transporte, menos rutas aéreas y algunos incidentes de inseguridad.
Detrás de todo hay un problema estructural que no tienen Cancún o Playa del Carmen: la falta de vivienda económica para los habitantes y trabajadores de este sitio ubicado en la Riviera Maya.
Durante una entrevista con EL UNIVERSAL, el socio director de Softec, Gene Towle, comentó que el principal problema de Tulum es la poca oferta de vivienda de interés social y media. En Cancún y Playa del Carmen, 80% de la vivienda es de interés social o media, y únicamente 7% es para vacacionistas, explicó el integrante de la firma de consultoría e investigación inmobiliaria.
En cambio, 80% de la vivienda en Tulum es para turistas, personas que quieren rentar un departamento en plataformas como Airbnb o quienes pueden comprar un inmueble de playa para sus vacaciones.
‘En Cancún, cuando vienen muchos turistas, la economía florece, pero en las épocas bajas sigue viviendo suficiente gente ahí que va al súper, a los restaurantes, al veterinario o al salón de belleza’, indicó Towle.
DESBALANCE ESTRUCTURAL
‘El problema con Tulum es que en las épocas donde baja la actividad turística, no hay quien vaya al súper o a los restaurantes. Es un desbalance estructural en el destino’, explicó el especialista.
Destacó que Tulum fue el lugar de moda para los turistas hippies y chic de 2015 a 2024, pero cuando se fueron los nómadas digitales y los turistas extranjeros, el destino entró en crisis por la falta de una población local que sostuviera la economía.
Además, los hoteles en Tulum no pertenecen a grandes cadenas y tampoco están enfocados al turismo de convenciones o negocios, como en otros sitios de Quintana Roo.
En Cancún, recordó Towle, antes del huracán Gilberto en 1988, los hoteleros no estaban interesados en las convenciones porque confiaban en que el lugar siempre estaba lleno de turistas.
‘Les pegó el huracán y no había cómo llenar Cancún. Entonces, los hoteleros entendieron que era importante tener a los mayoristas que te garantizan por lo menos la mitad de tu ocupación’, expuso.
En su opinión, los problemas de inseguridad, acceso a la playa, sargazo y precios altos de los servicios en Tulum tienen solución, pero el tipo de vivienda es estructural y puede tardar en corregirse.
SOBREOFERTA
El director general de la inmobiliaria Habitaria, Juan Vega, enfatizó que Tulum tiene 10 años de desarrollo, en comparación con Cancún, que lleva más de seis décadas de creación. Sin embargo, en ese poco tiempo se generó una sobreoferta en el destino.
‘Se rompió la narrativa del crecimiento infinito de Tulum. El problema no solo fue el aeropuerto que incumplió con la conectividad esperada, sino que se dio una sobreoferta inmobiliaria, con rentas cortas saturadas, precios altos y una muy mala experiencia turística; además de un acceso complicado a las playas en 2025’, explicó.
De acuerdo con Habitaria, el inventario inmobiliario en Tulum, tomando en cuenta lotes, casas y departamentos, asciende a 11 mil 889 unidades, aunque hay 65 mil habitantes, lo que quiere decir que la gran mayoría no vive en el municipio.
‘El problema es el tipo de unidad que se empezó a desarrollar. Vivienda muy barata para el desarrollador porque en un terreno de 4 millones de pesos podían construir 20 departamentos, la utilidad era buena, pero tenían que desarrollar producto tipo estudio o loft y todos empezaron a seguir esa tendencia y hubo una sobreoferta’, detalló.
Actualmente, hay 4 mil 874 viviendas disponibles para venta que posiblemente se tarden hasta cinco años en colocarse, y otros 608 proyectos activos que quizá no terminen de construirse.
‘El problema es que la oferta inmobiliaria creció como si la demanda turística fuera infinita, pero el mercado no solo debe competir por el turista, sino por compradores, huéspedes y operadores’, enfatizó el directivo de Habitaria.
RIESGO DE QUIEBRA
Juan Vega coincidió en que Tulum se pensó como un destino para el turismo internacional más que para el mexicano y eso le resta atractivo.
Advirtió que varios desarrolladores inmobiliarios están a punto de quebrar porque llevaron a cabo sus proyectos con crédito bancario y el dinero de las preventas.
‘Cuando empiezas a desarrollar en un mercado con buena demanda, empiezas a crecer de forma desmedida y en lugar de hacer un proyecto a la vez, empiezas a hacer tres o cuatro, proyectando una absorción similar en todos. Al principio puede funcionar, pero cuando la demanda cae, hay limitación de recursos y dejas de construir. A raíz de la baja demanda y la crisis en el mercado inmobiliario, dejan los proyectos incompletos dado que ya no hay financiamiento para poderlos terminar’, concluyó.
DATO
*) La idea de que Tulum es un destino para el turismo internacional le ha quitado atractivo entre la población nacional.