Comprar una vivienda en España depende cada vez menos del salario y cada vez más del patrimonio familiar. La dificultad para ahorrar lo suficiente como para afrontar la entrada de una hipoteca está convirtiendo a los padres en un actor decisivo del mercado inmobiliario. Las cifras ya reflejan un cambio de modelo: las donaciones monetarias entre padres e hijos han alcanzado máximos históricos y se han consolidado como una de las principales vías para que los jóvenes logren acceder a una casa en propiedad.
En 2025 se formalizaron más de 62.000 donaciones de dinero entre padres e hijos destinadas, en buena parte, a facilitar la compra de una vivienda. El volumen económico de estas operaciones supera los 5.500 millones de euros anuales, una cantidad equivalente al 0,3% del PIB español y que evidencia hasta qué punto el apoyo familiar se ha convertido en un requisito casi imprescindible para una parte importante de los compradores.
Los datos, difundidos por el Consejo General del Notariado con motivo del informe anual del Banco de España, muestran además una transformación muy significativa. Antes de la pandemia apenas se registraban unas 20.000 operaciones de este tipo cada año. En apenas un lustro, la cifra se ha multiplicado por más de tres, reflejando el deterioro de la capacidad de ahorro de los hogares jóvenes y el fuerte encarecimiento del mercado inmobiliario.
El fenómeno no responde únicamente a una mayor generosidad de las familias. Detrás de este crecimiento se encuentra un problema estructural: los salarios evolucionan mucho más lentamente que el precio de la vivienda, mientras que los bancos siguen exigiendo una importante aportación inicial para conceder una hipoteca. Ese dinero previo se ha convertido en la gran barrera de entrada para miles de compradores.
El cuello de botella ya no es pagar la hipoteca, sino conseguir la entrada
El propio Banco de España considera que estas donaciones ayudan a aliviar dos de las principales restricciones que encuentran los jóvenes cuando intentan comprar una vivienda. Por un lado, reducen la necesidad de disponer de un ahorro previo suficiente. Por otro, facilitan el acceso al crédito hipotecario al mejorar la posición financiera del comprador frente a la entidad bancaria.
En la práctica, buena parte de las familias está adelantando una parte de la herencia para resolver un problema inmediato. Los padres aportan el dinero necesario para cubrir la entrada, los impuestos derivados de la compraventa o los gastos asociados a la operación, mientras los hijos asumen posteriormente el pago mensual del préstamo.
María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, explica al diario El País que la mayoría de jóvenes con un empleo estable pueden afrontar una cuota hipotecaria similar, e incluso inferior, al coste de un alquiler. El verdadero obstáculo aparece antes de firmar la hipoteca, cuando es necesario reunir decenas de miles de euros de una sola vez. Es precisamente ahí donde entra en juego la ayuda familiar.
Más operaciones, pero cantidades medias algo menores
Paradójicamente, el récord de donaciones no ha venido acompañado del mayor importe medio. Durante 2025 cada operación ascendió, de media, a 87.161 euros, una cifra elevada, aunque inferior a la registrada en años anteriores.
Lejos de interpretarse como una pérdida de capacidad económica de las familias, los notarios consideran que esta evolución refleja justo lo contrario: las donaciones han dejado de ser un recurso reservado a patrimonios muy elevados para extenderse a capas mucho más amplias de la población.
Hace apenas unos años eran relativamente pocas las familias que podían entregar cantidades superiores a los 100.000 euros. Ahora participan perfiles económicos mucho más diversos, lo que reduce la media estadística. En las notarías, además, son frecuentes donaciones bastante más modestas, de entre 10.000 y 30.000 euros, aunque las operaciones de mayor cuantía siguen elevando considerablemente el promedio nacional.
Este cambio coincide con uno de los momentos de mayor tensión del mercado inmobiliario español. Según el INE, el precio de la vivienda aumentó un 12,9% en 2025, el mayor incremento desde 2007, haciendo todavía más difícil reunir el capital necesario para acceder a una vivienda en propiedad.
Una herencia que llega antes
El auge de estas ayudas familiares también está despertando el interés de los economistas por sus efectos sobre la desigualdad.
Un estudio reciente de Fedea concluye que el aumento de la esperanza de vida está retrasando considerablemente el momento en que los hijos reciben las herencias. Mientras hace medio siglo era habitual heredarlas alrededor de los treinta años, actualmente ese patrimonio suele recibirse dos décadas más tarde, cuando muchas de las grandes decisiones económicas ya han sido tomadas.
Las donaciones permiten adelantar parte de esa transmisión de riqueza y hacerla realmente útil para comprar una vivienda o iniciar un proyecto vital. Sin embargo, ese mismo mecanismo también genera diferencias crecientes entre familias.
Los hogares con mayor patrimonio pueden transferir recursos cuando sus hijos más los necesitan, facilitando el acceso temprano a la propiedad y permitiendo que comiencen antes a generar riqueza. En cambio, quienes proceden de familias con menos recursos suelen depender exclusivamente de su capacidad de ahorro o de herencias que, en muchos casos, llegarán demasiado tarde para influir en decisiones tan determinantes como la compra de una vivienda.
Así, las donaciones familiares están dejando de ser un fenómeno excepcional para convertirse en uno de los pilares silenciosos que sostienen el mercado inmobiliario español. El acceso a la vivienda depende cada vez menos del esfuerzo individual y cada vez más de una pregunta que hasta hace pocos años apenas condicionaba la compra de una casa: si existe o no una familia capaz de adelantar el dinero necesario para dar el primer paso. @mundiario