Durante el 2025, el crédito a la vivienda se mantuvo como un componente relevante en el balance de la banca en México, con alta concentración en los segmentos medio y residencial y presencia en un número limitado de instituciones, de acuerdo con un reporte de HR Ratings.
Según el reporte más reciente de la firma sobre el sector bancario, en el 2025 la cartera de vivienda representó 18.5% del portafolio total de la banca múltiple al cierre de diciembre de 2025, con un crecimiento real anual de 1.7%, por debajo de 3.2% observado en el 2024.
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Este desempeño se dio en un entorno de condiciones financieras restrictivas. El reporte señala que “las condiciones en el segmento hipotecario se han mantenido estrechas y que las tasas de interés continúan en niveles elevados para este segmento, a pesar de la disminución observada”.
En cuanto a su composición, el documento destaca la predominancia de segmentos de mayor valor dentro del crédito hipotecario. “La cartera de vivienda se compone de créditos de vivienda media y residencial con 96.3% y por créditos de vivienda de interés social y otros componentes menores, como créditos adquiridos al Infonavit y al Fovissste con 3.7% de participación en diciembre del 2025”.
Este nivel de concentración aumentó frente al 2024, cuando estos segmentos representaban 95.5% y 4.5%, respectivamente.
Concentración en 21 bancos
El informe también señala una concentración relevante por institución. “A diferencia de la cartera comercial y la de consumo, la cartera de vivienda está concentrada en una menor cantidad de bancos, es decir, en 21 instituciones al cierre del 2025”, frente a 40 bancos en cartera comercial y 30 en consumo. Esta estructura no ha mostrado cambios significativos en los últimos años.
Sobre el comportamiento del crédito, HR Ratings indica que “se observa un moderado ritmo de crecimiento en la colocación de la cartera de vivienda”, el cual se vincula con factores estructurales del financiamiento hipotecario. El documento precisa que esto “se atribuye principalmente a la expectativa a la baja en la tasa de referencia en el largo plazo, ya que los créditos hipotecarios están originados a un mayor plazo remanente en comparación con el resto de las carteras”.
En términos de calidad, la cartera de vivienda mantiene niveles estables. El reporte señala que presenta “un índice de morosidad y de morosidad ajustada de 2.8% y 3.3% en diciembre del 2025”.
En este sentido, HR Ratings considera que “los créditos hipotecarios mantienen un adecuado comportamiento, con estabilidad en los indicadores de morosidad, lo que refleja positivos niveles de confianza en el largo plazo”.
El documento agrega que esta estabilidad está relacionada con la naturaleza de estos financiamientos, “al ser créditos de un plazo de entre cinco y 20 años”, lo que distingue al crédito hipotecario dentro de la cartera.
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