La crisis de vivienda en España no se explica únicamente por la falta de casas, sino también por las dificultades para conseguir que los terrenos disponibles se conviertan en nuevos hogares. Entre los planes urbanísticos interminables, las licencias que tardan meses y una Administración fragmentada, construir puede convertirse en una carrera de obstáculos antes incluso de colocar el primer ladrillo. Ahora, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) propone cambiar las reglas del juego: considerar urbanizable todo el suelo que no esté sujeto a protección.
La iniciativa pretende ampliar las posibilidades de desarrollo residencial y reducir los obstáculos administrativos que mantienen paralizados numerosos proyectos. El organismo considera que España necesita un sistema urbanístico más flexible, con menos trámites y una coordinación efectiva entre las distintas Administraciones. Su diagnóstico pone el foco en un problema que el sector inmobiliario lleva años denunciando: disponer de terrenos no significa necesariamente poder construir sobre ellos.
La propuesta forma parte de un estudio de 262 páginas presentado por la CNMC durante una jornada celebrada en Madrid bajo el título Transformación del suelo para vivienda: retos pendientes en la modernización del urbanismo. Su presidente, Juan José Ganuza, defendió la implicación de la institución en un problema que afecta directamente al bienestar de la población.
El planteamiento supone revisar una de las bases del urbanismo español. La CNMC apuesta por abandonar un modelo excesivamente rígido en la clasificación y los usos del suelo para permitir que los terrenos no protegidos tengan mayores posibilidades de incorporarse al desarrollo urbano. También defiende que la planificación establezca criterios menos detallados, de manera que un mismo espacio pueda adaptarse a diferentes necesidades residenciales.
Menos burocracia para que las viviendas no se queden en el papel
Uno de los principales problemas que identifica el organismo está en la lentitud de los procedimientos administrativos. La transformación de un terreno en suelo preparado para construir puede prolongarse durante años, especialmente cuando intervienen diferentes organismos con competencias y requisitos propios.
La situación se complica todavía más durante la concesión de licencias. Según las reclamaciones recogidas en el informe, los retrasos pueden situarse entre 12 y 18 meses. La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) llevan tiempo reclamando mecanismos que reduzcan estas demoras.
Entre las alternativas planteadas figura extender las declaraciones responsables. Este sistema permitiría que promotores y constructores asumieran la responsabilidad de acreditar que sus proyectos cumplen la normativa, sin tener que esperar necesariamente a una autorización administrativa previa para determinados procedimientos.
La medida podría descargar de trabajo a los ayuntamientos y facilitar el inicio de las obras. Sin embargo, también supone trasladar parte del control hacia los propios operadores privados, por lo que su aplicación exigiría mecanismos eficaces de inspección y supervisión para evitar incumplimientos.
La CNMC también quiere reducir la cantidad de documentos y procedimientos necesarios para desarrollar un proyecto urbanístico. Su objetivo es que los errores técnicos o formales puedan corregirse sin provocar la anulación completa de un planeamiento que ha requerido años de trabajo.
Una ventanilla única para acabar con los trámites duplicados
Otro de los cambios importantes consiste en mejorar la comunicación entre las Administraciones públicas. Actualmente, los promotores deben relacionarse con diferentes organismos para conseguir informes y autorizaciones que, en ocasiones, requieren información que ya ha sido presentada anteriormente.
Para solucionar esta fragmentación, la CNMC propone crear una ventanilla única digital que reúna los informes sectoriales y facilite el intercambio de documentación entre las instituciones. El principio sería sencillo: que empresas y particulares no tengan que entregar varias veces los mismos documentos.
El informe también cuestiona la inseguridad jurídica que genera la denominada nulidad en cascada. Este fenómeno puede provocar que la anulación de un plan general termine afectando a otros instrumentos urbanísticos vinculados, incluso cuando estos han seguido sus propios procedimientos.
La propuesta pasa por permitir que determinados defectos puedan subsanarse y evitar que cualquier irregularidad formal obligue a comenzar de nuevo procesos de planificación que pueden superar los diez años.
A estas medidas se suma la incorporación de inteligencia artificial para automatizar comprobaciones técnicas. La CNMC cita como referencia una iniciativa del Ayuntamiento de Madrid que permite verificar si determinados proyectos urbanísticos se ajustan a la normativa. Su extensión podría reducir la carga de trabajo municipal y acortar los tiempos de revisión.
La reforma del suelo sigue pendiente de un acuerdo político
Pese a las propuestas, existe un obstáculo que no depende exclusivamente de los promotores ni de los técnicos municipales: la falta de consenso político para modificar la legislación urbanística.
La reforma de la ley del suelo ha intentado abrirse paso en varias ocasiones durante los últimos años. El PSOE y el PNV promovieron una iniciativa en 2025, mientras que el PP presentó su propia propuesta desde el Senado en abril de 2026. Ninguna ha conseguido reunir los apoyos parlamentarios necesarios.
El Gobierno también intentó sacar adelante una reforma en mayo de 2024, pero terminó retirándola ante la posibilidad de perder la votación en el Congreso. En septiembre de 2026 volvió a incluir cambios relacionados con esta materia en un decreto ley sobre vivienda, aunque finalmente retiró el texto para buscar mayores respaldos políticos.
El problema es que el tiempo administrativo y el tiempo que necesita el mercado inmobiliario no avanzan al mismo ritmo que la demanda de vivienda. Mientras los proyectos permanecen bloqueados, la oferta continúa teniendo dificultades para responder a las necesidades de los hogares.
La propuesta de la CNMC introduce así una cuestión de fondo: construir más no depende solamente de disponer de promotores, financiación o trabajadores, sino también de que las normas permitan transformar el suelo en viviendas. La flexibilización urbanística podría contribuir a desbloquear proyectos, aunque no garantiza por sí sola que las nuevas construcciones sean asequibles ni que lleguen a las zonas donde más se necesitan. @mundiario
