La crisis de acceso a la vivienda no solo tiene consecuencias para los hogares que destinan buena parte de sus ingresos al alquiler o intentan comprar una casa. También supone un desafío para las cuentas públicas. El nuevo decreto impulsado por el Gobierno para facilitar el acceso a la vivienda tendrá un impacto negativo de aproximadamente 1.300 millones de euros anuales en la recaudación, según las estimaciones de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (Airef). Un coste que pone sobre la mesa el precio de las medidas fiscales elegidas para intentar corregir uno de los principales problemas económicos y sociales de España.
El organismo fiscal ha analizado las disposiciones incluidas en el paquete legislativo y calcula que las modificaciones tributarias supondrán una reducción de ingresos de 1.152 millones de euros en 2026 y de 1.331 millones en 2027. El efecto se prolongará durante los ejercicios posteriores, dentro del horizonte de evaluación que alcanza hasta 2031.
La mayor parte de este impacto procederá de los cambios en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). Entre ellos destaca la deducción del 10% por el alquiler de vivienda habitual, una medida de carácter permanente dirigida a los inquilinos cuyos ingresos sean inferiores a 33.007 euros anuales. El Gobierno había calculado que podría beneficiar a unos 1,6 millones de contribuyentes, con un coste aproximado de 820 millones de euros.
Sin embargo, el alivio fiscal para los arrendatarios no será la única modificación con repercusiones presupuestarias. El decreto también contempla ventajas para los propietarios que reduzcan los precios de sus alquileres, mediante bonificaciones sobre los rendimientos netos que pueden alcanzar entre el 70% y el 100%. La intención es incentivar una mayor moderación de las rentas, aunque su eficacia dependerá de que los propietarios respondan a esos estímulos.
Las rebajas fiscales concentran el mayor coste del decreto
El IRPF será el principal responsable de la pérdida de ingresos públicos. La Airef calcula que las modificaciones relacionadas con este impuesto reducirán la recaudación en 1.095 millones de euros en 2026 y en 1.275 millones a partir de 2027.
A estas medidas se suman los cambios en la tributación de las rentas inmobiliarias. El decreto mantiene durante este año el porcentaje del 1,1% para la imputación de rentas inmobiliarias, pero introduce desde 2027 una escala progresiva vinculada al valor catastral de los inmuebles.
El objetivo de este conjunto de incentivos es intervenir en el mercado residencial sin limitarse a aumentar la oferta pública de vivienda. La estrategia pasa también por modificar los estímulos fiscales para influir en las decisiones de inquilinos y propietarios. No obstante, el coste presupuestario será inmediato, mientras que los resultados sobre los precios y la disponibilidad de viviendas dependerán de la respuesta del mercado.
Los préstamos públicos y los nuevos impuestos también entran en el cálculo
Otro de los instrumentos incluidos en el paquete es el plan Tu Casa, una línea de financiación pública gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO). El mecanismo permite conceder préstamos al 0% de interés para cubrir hasta el 20% del valor de la primera vivienda, con un límite máximo de 50.000 euros.
En este caso, el impacto estimado sobre el déficit será considerablemente menor que el de las deducciones fiscales. La Airef sitúa en unos cinco millones de euros los gastos financieros asociados a este programa.
El decreto también introduce modificaciones en otros tributos. Entre ellas figura la aplicación de un IVA del 10% a los alquileres turísticos y un gravamen de hasta el 25% sobre los beneficios no distribuidos de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis). Estas últimas podrán acceder a reducciones fiscales vinculadas a su participación en la oferta de vivienda asequible.
En conjunto, los cambios relacionados con el IVA y la tributación de las socimis supondrán una merma de recaudación estimada en 57 millones de euros anuales hasta 2031.
La votación del 12 de noviembre, una prueba para el Gobierno
Más allá de su impacto económico, el decreto afronta ahora una prueba decisiva en el terreno político. Su convalidación está prevista para el próximo 12 de noviembre en la Diputación Permanente, donde se decidirá si las medidas pueden continuar vigentes.
La votación se celebrará un día después de la huelga general y en un contexto de fuerte presión por la crisis inmobiliaria, que se ha convertido en una de las principales preocupaciones de la ciudadanía y ha contribuido al adelanto electoral del 29-N.
Ese mismo día también se someterá a votación el texto que plantea la prórroga automática de los contratos de alquiler, aunque sus posibilidades de prosperar son reducidas.
El debate de fondo va más allá de los 1.300 millones de euros que dejarán de ingresar las administraciones. La cuestión es si las ventajas fiscales conseguirán traducirse en alquileres más asequibles y mayores oportunidades de compra o si su efecto terminará siendo limitado frente a un mercado marcado por la escasez de oferta y el encarecimiento de los inmuebles. Para el Gobierno, el desafío consiste en demostrar que el coste de estas medidas se corresponde con una mejora real del acceso a la vivienda. @mundiario
