El mercado del alquiler afronta un nuevo cambio de reglas. El Gobierno prepara un segundo decreto de vivienda que introduce una fórmula de prórroga automática de los contratos y establece una compensación económica para los propietarios que decidan no continuar con el arrendamiento sin acogerse a alguno de los supuestos previstos por la norma. La indemnización mínima será equivalente a un año de alquiler.
La medida modifica el funcionamiento del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Con el nuevo sistema, una vez cumplido el periodo mínimo del contrato —cinco años cuando el propietario es una persona física y siete cuando se trata de una persona jurídica—, el arrendamiento podrá prolongarse automáticamente por nuevos periodos de la misma duración si ninguna de las partes comunica su voluntad de finalizarlo.
La principal novedad afecta al propietario. Si quiere evitar esa renovación, deberá comunicarlo con al menos seis meses de antelación. El inquilino, por su parte, contará con un plazo de dos meses para comunicar que no desea continuar con el alquiler.
Una salida para el propietario, pero con coste
El nuevo mecanismo no impide al casero recuperar la vivienda al término del contrato. La diferencia es que, si no existe una causa específica que permita evitar la compensación, tendrá que asumir un coste económico.
La indemnización será de al menos 12 mensualidades de renta, tomando como referencia una vivienda de características similares y el sistema estatal de referencia de precios del alquiler. Además, el texto establece que la cantidad no podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya permanecido en la vivienda.
Por tanto, la finalización del contrato dejaría de depender únicamente de la decisión unilateral del propietario una vez alcanzado el final del periodo pactado. El casero conservaría la posibilidad de no renovar, pero tendría que asumir esa compensación cuando no pueda justificar su decisión mediante alguno de los supuestos contemplados.
¿Cuándo no tendrá que pagar las 12 mensualidades?
El decreto establece varias circunstancias en las que el propietario podrá evitar la indemnización. Entre ellas figura la necesidad de ocupar la vivienda para sí mismo, para su cónyuge o para determinados familiares.
También se contemplan situaciones relacionadas con el uso efectivo del inmueble. Por ejemplo, el propietario podrá justificar la no renovación si el inquilino no reside en la vivienda durante más de seis meses al año sin una causa que lo justifique o si dispone de otra residencia adecuada en el mismo municipio.
Otra de las posibilidades previstas pasa por formalizar un nuevo contrato de cinco o siete años a precio regulado. Asimismo, se contempla la situación de vulnerabilidad acreditada del propio arrendador.
En todos estos casos, la causa deberá quedar reflejada y justificada en la comunicación mediante la que se anuncia la decisión de no renovar el contrato.
Un cambio respecto al sistema actual
La propuesta supone un giro respecto al funcionamiento vigente de la LAU. Actualmente, después de los cinco años de duración mínima —o siete si el arrendador es una persona jurídica—, el contrato puede entrar en una prórroga obligatoria por anualidades hasta un máximo de tres años si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo.
El nuevo decreto pretende sustituir esa lógica por un sistema de renovación automática de mayor duración, de manera que el alquiler pueda continuar si el inquilino sigue cumpliendo sus obligaciones y no concurre una circunstancia que permita al propietario poner fin al contrato sin compensación.
La iniciativa llega después de semanas de negociaciones políticas y de una creciente presión social por el acceso a la vivienda. El Gobierno ha dividido el paquete de medidas en dos decretos y el segundo, que contiene la prórroga automática, tiene prevista su publicación en el BOE este jueves.
El Congreso tendrá que convalidar la medida
La modificación todavía afronta un paso decisivo: su convalidación parlamentaria. El Ejecutivo prevé que los dos decretos sean votados por separado en un pleno extraordinario del Congreso.
Precisamente la decisión de separar las medidas ha generado críticas entre organizaciones de inquilinos, que consideran que existe el riesgo de que la parte relativa a la renovación automática no salga adelante. El Sindicato de Inquilinas reclama un modelo en el que el arrendatario pueda permanecer en la vivienda mientras pague la renta y no exista una causa justificada y acreditada para finalizar el contrato.
Así, el nuevo escenario que plantea el Gobierno coloca en el centro una cuestión que afecta directamente a millones de contratos: el propietario seguiría pudiendo decidir que no quiere continuar con el alquiler, pero esa decisión podría tener un coste equivalente, como mínimo, a un año de renta si no existe una causa que permita quedar exento.
La medida está pendiente de su publicación definitiva en el BOE y de su posterior convalidación parlamentaria, por lo que sus efectos dependerán de que el decreto supere ambos trámites. @mundiario
