Salvar el escudo social sin asfixiar al propietario

El debate sobre la vivienda en España lleva demasiado tiempo instalado en una disyuntiva que no debería ser inevitable: proteger a las familias vulnerables frente al desahucio o defender los derechos de los propietarios. Ambos objetivos pueden, y deben, abordarse al mismo tiempo.

Un equilibrio necesario entre derechos constitucionales.

VULNERABILIDAD Y POBREZA EN ESPAÑA

La vulnerabilidad social continúa siendo uno de los principales retos de España. Según la Encuesta de Condiciones de Vida 2025 del Instituto Nacional de Estadística, el 25,7 % de la población residente se encontraba en riesgo de pobreza o exclusión social conforme al indicador AROPE. Esta situación afectaba a unos 12,6 millones de personas, según el XVI Informe sobre el Estado de la Pobreza de EAPN España. Pese a la evolución económica y del empleo, la magnitud del fenómeno continúa siendo elevada.

Uno de los principales retos consiste en establecer criterios suficientemente claros y homogéneos para determinar las situaciones de vulnerabilidad, respetando el marco competencial en materia de vivienda. El objetivo debe ser evitar diferencias injustificadas en el acceso a la protección y garantizar que, con independencia del territorio, las personas que se encuentren en situaciones equiparables puedan recibir una respuesta pública basada en criterios comunes, dentro de los principios propios de un Estado social.

VIVIENDA Y PROPIEDAD

El reto no consiste en elegir entre el artículo 47 de la Constitución, que encomienda a los poderes públicos promover las condiciones para disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y el artículo 33, que reconoce la propiedad privada y establece que su función social delimita su contenido conforme a las leyes.

El objetivo es hacer compatibles ambos mandatos mediante reglas proporcionadas y una actuación pública eficaz. 

La protección de quienes carecen de una alternativa habitacional no puede desligarse del interés legítimo del propietario en recuperar su vivienda. Aunque la función social de la propiedad permite establecer límites, la suspensión de un desahucio debe ajustarse a los requisitos y garantías previstos para cada supuesto. Suspenderlo no equivale necesariamente a expropiar la vivienda ni genera, por sí solo, un derecho a cobrar todas las expectativas de beneficio del propietario. 

EL MARCO ACTUAL 

Protección y compensación

El artículo 2 del Real Decreto-ley 29/2026 establece distintos mecanismos de protección ante la vulnerabilidad residencial, incluida la suspensión de determinados procedimientos. En uno de esos regímenes, cuando el demandante es una persona física o una persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social, el tribunal determina que la Administración competente en materia de vivienda asuma los gastos necesarios para la compensación que se acuerde a su favor. La propuesta de mejora no parte, por tanto, de que falte toda compensación, sino de la necesidad de hacerla efectiva. 

En ese régimen, la compensación puede comprender, como máximo, la renta contractual dejada de percibir, los suministros impagados y las costas procesales a favor del demandante. El artículo 2 excluye expresamente el lucro cesante hipotético y los daños morales. Una reforma que pretendiera ampliar la cobertura tendría que definir con claridad qué conceptos adicionales asumiría la Administración. 

Revisión de la suspensión

Tampoco toda suspensión carece de controles temporales. En el régimen previsto en el artículo 2.2 del Real Decreto-ley 29/2026, el tribunal revisa la medida cada doce meses. La suspensión se alza, entre otros supuestos, cuando desaparece la vulnerabilidad, se ofrece una alternativa habitacional adecuada y efectiva en los términos previstos por la norma o transcurren tres años desde que se acordó. 

Referencias Normativas

1. art.47 Constitución Española de 1978.

2. art.33 Constitución Española de 1978.

3. art.2 Real Decreto-Ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.

4. art.22.6 Ley 1/2000, de 7 de enero. Ley de Enjuiciamiento Civil.

UN MECANISMO DIFERENTE ANTE EL IMPAGO

La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla un mecanismo específico para determinados desahucios por impago cuando existe vulnerabilidad económica. Si la Administración no ofrece una alternativa habitacional adecuada, dispone de un plazo máximo de dos meses para pagar o consignar las cantidades debidas al arrendador. Mientras tanto, el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento queda suspendido.

El pago permite enervar la acción y mantener vigente el contrato. Si la Administración no ofrece una solución habitacional ni abona las cantidades dentro del plazo previsto, queda subrogada en la posición deudora del arrendatario en los términos establecidos por la ley. La clave está, por tanto, en que la protección social vaya acompañada de una actuación pública efectiva y no traslade al propietario el coste del incumplimiento administrativo.

CÓMO MEJORAR EL ESCUDO SOCIAL

Afinar los criterios de vulnerabilidad

Una reforma debería permitir valorar mejor las dificultades económicas sobrevenidas, sin convertir la protección en una medida automática. Importan tanto las circunstancias de la familia que puede perder su vivienda como las del propietario afectado. Una pérdida repentina de ingresos, la existencia de otras alternativas habitacionales o la vulnerabilidad del propio arrendador son factores que merecen una valoración individual. 

Hacer efectivo el pago

Cuando se acuerda una suspensión por motivos sociales, no basta con reconocer una compensación sobre el papel. Su tramitación y abono deben evitar que el propietario soporte durante un periodo prolongado gastos que la norma atribuye a la Administración. El artículo 2 prevé intereses por la demora en el pago de la compensación acordada, pero cobrar a tiempo sigue siendo preferible a cobrar tarde con intereses. 

Coordinar las respuestas públicas

Cualquier ampliación de fondos o de conceptos cubiertos exige reglas claras: identificar quién puede beneficiarse, precisar qué Administración paga cada cantidad y evitar duplicidades entre mecanismos distintos. También exige que la revisión de las suspensiones vaya acompañada de una actuación efectiva para ofrecer una alternativa habitacional.

CONCLUSIÓN

Un escudo social sostenible

Si la vulnerabilidad de una familia justifica suspender temporalmente un desahucio, la respuesta pública debe procurar una alternativa habitacional sin dejar que el coste de la espera recaiga de forma desproporcionada sobre un particular. Proteger a quien puede perder su hogar y dar seguridad a quien alquila su vivienda no son metas incompatibles: son las condiciones para que el escudo social sea sostenible.