El mercado inmobiliario comercial e industrial en México mantiene una tendencia de encarecimiento durante 2026, aunque con incrementos más moderados en las rentas de naves industriales y oficinas, mientras los locales comerciales registraron una ligera disminución de precios durante el tercer trimestre del año.
De acuerdo con tres informes de la plataforma de inteligencia inmobiliaria Spot2.mx, las rentas industriales acumularon un aumento de 11.4% entre el primer y tercer trimestre de 2026, mientras que las oficinas registraron un incremento trimestral de 0.6% y los espacios comerciales, conocidos como retail, una reducción de 0.5%.
Entre julio y septiembre, el precio promedio de renta de las naves industriales alcanzó 8.80 dólares por metro cuadrado mensual, frente a los 8.60 dólares del trimestre anterior, lo que representó un aumento de 2.3%, inferior al crecimiento de 8.9% registrado entre abril y junio.
En oficinas, el precio pasó de 21.71 a 21.85 dólares por metro cuadrado, mientras que los locales comerciales disminuyeron de 27.70 a 27.56 dólares, según los precios de oferta analizados por la plataforma.
Fin del dress code de oficinaNaves industriales: la energía eléctrica determina el precio de las rentas
El sector industrial registró los mayores incrementos del mercado inmobiliario, impulsado por la demanda de espacios que cuentan con infraestructura y condiciones para comenzar operaciones.
En el Valle de México, la renta industrial alcanzó 10.72 dólares por metro cuadrado mensual, el promedio más elevado entre las zonas analizadas, aunque su ritmo de crecimiento se moderó de 13% en el segundo trimestre a 3.5% en el tercero.
“En el segundo trimestre las rentas subieron con fuerza por la escasez de inmuebles de calidad. En el tercero ese impulso se modera y el precio empieza a depender de algo más específico: qué tan listo está el espacio para operar”, explicó Vianey Macías, responsable de investigación de mercados de Spot2.mx.
Macías explicó que la capacidad eléctrica instalada se ha convertido en uno de los principales factores para determinar el valor de los inmuebles industriales, incluso por encima de su ubicación.
La escasez de suelo disponible también está desplazando los nuevos desarrollos hacia corredores industriales periféricos.
En la zona de AIFA-Zumpango, cerca de 80% de la demanda corresponde a naves superiores a 10 mil metros cuadrados, con una renta promedio de 10.12 dólares, cercana a los 10.40 dólares registrados en Cuautitlán.
Mientras tanto, en Guadalajara, la ampliación del aeropuerto impulsa nuevos parques industriales en El Salto, y en Querétaro, el corredor Aeropuerto-El Marqués concentra casi 40% de los requerimientos de espacios superiores a 10 mil metros cuadrados.
La evaluación de inmuebles industriales se disparó: la demanda se concentra en CDMX, Monterrey, Guadalajara, Querétaro | Source : IA: GeminiOficinas amuebladas cuestan hasta 60% más en la CDMX
En el mercado corporativo, las rentas aumentaron 0.6% durante el tercer trimestre, después de haber registrado un crecimiento de 4% entre abril y junio.
Sin embargo, la demanda de oficinas se concentra cada vez más en espacios acondicionados y amueblados, debido a que permiten reducir los gastos de adecuación y comenzar operaciones en menor tiempo.
En el Valle de México, 65% de la demanda corresponde a oficinas acondicionadas, 24% a espacios amueblados y solamente 11% a inmuebles en obra gris.
Esta preferencia ha generado diferencias importantes en las rentas, especialmente en zonas corporativas de la Ciudad de México.
El sobreprecio de una oficina amueblada frente a una en obra gris oscila entre 4% en Polanco Anzures y 60% en Polanco Lagos. En Lomas Altas alcanza 57% y en Roma-Condesa llega a 42%.
“La prima por llegar a operar no es pareja en oficinas: en Polanco Lagos o Lomas Altas el inquilino paga casi 60% más por un espacio amueblado y en Polanco Anzures apenas 4%. Esa dispersión marca dónde el mercado está dispuesto a pagar por ahorrarse la obra”, señaló Macías.
La plataforma también identificó un incremento de 70% en las nuevas publicaciones de oficinas durante el trimestre, sin que este crecimiento de la oferta provocara una disminución generalizada de los precios.
CISCO | Source : CISCOLocales comerciales: Monterrey encarece rentas y Querétaro las reduce
El segmento de locales comerciales o retail presentó un comportamiento distinto al industrial y corporativo, al registrar una disminución promedio de 0.5% durante el tercer trimestre.
No obstante, las diferencias regionales fueron considerables: Monterrey reportó un incremento de 12.3% en las rentas comerciales, mientras Querétaro registró una caída de 12.6%.
En Monterrey, los locales pequeños ubicados en San Jerónimo-Constitución alcanzaron rentas de 37.90 dólares por metro cuadrado mensual, mientras que en Valle Oriente llegaron a 37.08 dólares.
Por otra parte, la demanda de establecimientos comerciales de mayor tamaño se concentra en corredores viales con conectividad y afluencia vehicular, particularmente en Periférico Sur, Santa Catarina y Bernardo Quintana.
Los formatos más buscados incluyen tiendas ancla, establecimientos de gran superficie, espacios comerciales independientes y locales con servicio desde el automóvil, conocidos como drive-thru.
En Santa Catarina destaca la demanda de superficies de entre 151 y 400 metros cuadrados para este tipo de establecimientos.
Valle de México concentra la demanda inmobiliaria
Los informes de Spot2.mx identificaron que el Valle de México continúa como el principal mercado de inmuebles comerciales e industriales del país.
Durante el tercer trimestre concentró 83% de las visitas agendadas a oficinas, 62% de las industriales y 75% de los nuevos espacios comerciales publicados dentro de la plataforma.
Entre los principales obstáculos para el desarrollo inmobiliario, el análisis identificó las limitaciones en el suministro eléctrico, la infraestructura de transmisión, el financiamiento y la incertidumbre relacionada con la revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).
El fenómeno del nearshoring continúa impulsando la demanda inmobiliaria industrial, principalmente mediante la expansión de compañías que ya operan en territorio mexicano.
“Lo más probable es que el alza continúe, pero más lenta y más selectiva: lo que está listo y tiene energía seguirá cotizando por encima del resto y el inventario que no cumpla tendrá que competir por precio. En los nuevos polos, la variable a vigilar ya no es el suelo, sino la energía y la conectividad que permitan operar”, concluyó la especialista.
