Los fraudes inmobiliarios se dispararon en México hasta 800 por ciento en las últimas dos décadas en un entorno propicio en el que nueve de cada 10 agentes operan en la informalidad como “asesores independientes” y el 80 por ciento de empresas ni siquiera cuenta con su Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
Entre las principales modalidades de fraude se encuentran los falsos asesores inmobiliarios; la suplantación de identidad, es decir, quienes ofertan el inmueble sin ser dueños; la venta de propiedades inexistentes; así como el ofrecimiento múltiple de una misma propiedad y hasta los despojos, de acuerdo con la plataforma de compra-venta de vivienda usada tuhabi.mx.
A lo anterior se suma la preventa que, según plataforma mexicana inmobiliaria, Kallify, se ha consolidado como una estrategia popular para adquirir inmuebles a precios entre 10 y 20 por ciento más bajos.
“Existen distintos tipos de fraude inmobiliario, no nada más el fraude que se da con los remates bancarios o judiciales que simulan muchos defraudadores, también se da con la falsificación de escrituras públicas, la alteración de otros documentos, la suplantación de personas, con el contubernio de funcionarios de diversos gobiernos y esto provoca evidentemente que se haya vuelto un exceso”, alertó Miguel Saucedo Ramírez, director general del despacho Saucedo Abogados.
De acuerdo con el experto, lo anterior deriva en juicios que se alargan tres años o más y con alto costo, es decir, hasta el 25 por ciento de la propiedad en cuestión, donde los adultos mayores son las principales víctimas.
El despacho estimó que, en el caso de despojo de la propiedad se estima que hay a nivel nacional 27 mil casos, sin contar aquellos que no se denuncian.
Mientras que el marketplace propiedades.com reveló que en el segundo trimestre de 2025, su plataforma detectó 660 casos de fraude inmobiliario.
“Los documentos y firmas son fácilmente alterables mediante procedimientos de escáner e inteligencia artificial. También que se han vuelto muy comunes los juicios simulados, incluso acabamos de ver en fechas recientes en Monterrey que se han presentado una gran cantidad de procedimientos de este tipo”, detalló Saucedo Ramírez.
En el caso de las preventas, algunos patrones que realizan los defraudadores son los anuncios falsos o engañosos, es decir, se promocionan propiedades que no existen o que no coinciden con la descripción publicada y las imágenes suelen ser renders genéricos o fotografías manipuladas para simular un desarrollo legítimo.
También lanzan ofertas demasiado atractivas; ofrecen desarrollos sin presencia física donde el vendedor se niega a mostrar el terreno, no hay avances en la obra o ni siquiera existe una construcción en proceso.
Además ejercen presión para decidir rápidamente y se niegan a compartir información sobre permisos, licencias, planos o antecedentes del desarrollador, especialmente en etapas tempranas, de acuerdo con Kallify, especializada en la dictaminación jurídica digital de inmuebles.
Para prevenir las preventas “fantasma” de viviendas y otros fraudes, Diana Sandoval, directora general de Kallify recomendó solicitar dicha dictaminación legal, verificar la identidad del vendedor, así como la situación jurídica del inmueble, revisar si tiene adeudos y verificar permisos de construcción.
Lo anterior acompañado de exigir contratos claros, asesorarse con un experto en la materia, solicitar recibos oficiales o bancarios en todo pago como el enganche y visitar físicamente el inmueble.
“Lo ideal sería que todas las operaciones sean ante notario público y en su defecto que sean estudiadas por un abogado especialista en materia inmobiliaria. Si existe un delito a lo largo de la operación de compraventa, sea de la persona que compró o anterior y no hay buena fe, todo puede derrumbarse mediante un juicio de nulidad”, advirtió el director general de Saucedo Abogados.
El abogado recomendó a los propietarios registrarse en sistemas de alertas inmobiliarias de los registros públicos, que notifican de inmediato cualquier movimiento sospechoso, como ventas ilegales, créditos hipotecarios no autorizados, embargos indebidos o suplantación de identidad.