Una grieta que aparece en la pared, un piso que comienza a desnivelarse o una puerta que de pronto deja de cerrar bien. A veces son señales de desgaste; otras, pueden indicar que el terreno debajo de nuestra casa se está moviendo.
Es algo que pocas personas revisan al comprar una vivienda. Solemos preguntar por el precio, los metros cuadrados o el transporte cercano, pero no siempre sabemos qué hay debajo del edificio ni cómo puede cambiar con los años.
Jocelyn vargas, ingeniera geofísica especialista en sismología aplicada y ceo de Vase Sísmica, explica que México cuenta con mapas y estudios geológicos valiosos, aunque su nivel de detalle es desigual. Conocer el suelo de una ciudad, advierte, no equivale a conocer el de cada predio.
Hay lugares que se hunden más de 40 centímetros al año
En mayo de 2026, el Instituto de Geofísica de la UNAM reportó hundimientos de hasta 42.3 centímetros anuales en puntos de Nezahualcóyotl, Estado de México. Para imaginarlo, es una distancia cercana a la altura de dos escalones.
También se identificaron velocidades de hasta 30.7 centímetros al año en Valle de Chalco; de 27.3 en Tláhuac, y de 25.8 en Iztapalapa. No son promedios de esos municipios o alcaldías: corresponden a sitios específicos.
A este descenso gradual del terreno se le llama subsidencia. En el Valle de México está relacionado, entre otros factores, con la extracción de agua subterránea y la compactación de los suelos. Sus efectos pueden sentirse en viviendas, calles, tuberías y redes de drenaje.
La NASA también dio a conocer en abril de 2026 observaciones preliminares del satélite NISAR: detectó puntos del Valle de México con hundimientos superiores a dos centímetros mensuales entre octubre de 2025 y enero de 2026.
¿Cuántas viviendas están en riesgo?
Un estudio publicado en Natural Hazards estimó que 215 mil propiedades y 738 mil habitantes de la CDMX estarían expuestos a riesgo económico alto o muy alto por hundimientos diferenciales, bajo un escenario de construcciones de mampostería de uno o dos niveles.
Esto no significa que todas esas casas estén dañadas o a punto de colapsar. Es una estimación basada en determinadas características de construcción. Con otro escenario, de edificios de acero de hasta cuatro niveles, la población expuesta disminuye a unas 169 mil personas.
La diferencia es importante: dos edificios cercanos pueden reaccionar de manera distinta ante el mismo movimiento del suelo. Influyen la cimentación, los materiales y cuánto se hunde una parte del terreno respecto de otra.
De hecho, un estudio realizado en Azcapotzalco entre 2021 y 2024 identificó una franja de inmuebles con daños que no se explicaban suficientemente mediante la zonificación general. Los investigadores propusieron que un antiguo cauce podría ayudar a entender esas condiciones.
No sólo ocurre en la capital
El Cenapred también ha documentado hundimientos asociados con la extracción de agua en zonas del Bajío, mientras que Tijuana enfrenta otro tipo de problema: la inestabilidad de laderas.
En mayo de 2025, autoridades de Tijuana notificaron a 19 viviendas de la colonia Sánchez Taboada por riesgos relacionados con el terreno; quince recibieron señalamientos de alto riesgo.
Son fenómenos distintos, pero plantean la misma pregunta: ¿se conoce suficientemente el suelo antes de construir?
Qué puedes revisar antes de comprar una casa
En la Ciudad de México, determinados proyectos deben contar con estudios de mecánica de suelos. Además, el Director Responsable de Obra debe vigilar que se cumplan las normas aplicables. Los requisitos varían entre entidades y no todas las obras reciben revisiones exhaustivas.
La NOM-247-SE-2021 establece obligaciones de información para los proveedores de vivienda a los que se aplica, entre ellas poner a disposición permisos y documentación estructural en los términos previstos por la norma. No regula de la misma manera una venta particular.
Vargas recomienda pedir el estudio de mecánica de suelos del proyecto, revisar antecedentes de reparaciones o renivelaciones y, cuando sea necesario, consultar a un especialista. El Atlas de Riesgos de la CDMX puede ser un punto de partida, pero no sustituye una evaluación del inmueble.
Si ya vives ahí, presta atención a grietas que crecen, nuevos desniveles o inclinaciones. Ninguna señal permite diagnosticar por sí sola un daño estructural, pero si progresa o aparece tras un sismo o lluvia intensa, conviene solicitar una revisión técnica y acudir a Protección Civil.
Conocer el suelo no elimina los riesgos. Sí puede ayudarnos a cuidar algo que suele representar años de trabajo: el lugar donde vivimos.
3 preguntas a
Jocelyn Vargas, ingeniera geofísica especialista en sismología aplicada y CEO de Vase Sísmica. | Source : Cortesía Jocelyn Vargas, ingeniera geofísica especialista en sismología aplicada y CEO de Vase Sísmica.
¿Qué consecuencias pueden tener los hundimientos del terreno para la seguridad de las viviendas y los edificios?
Una cuestión fundamental es cuánto se hunde una parte del terreno respecto de otra. Cuando los apoyos de una construcción descienden de manera diferente, pueden aparecer inclinaciones, deformaciones y daños en sus elementos.
La gravedad depende de la magnitud y distribución del movimiento, del tipo de cimentación y de la capacidad de la estructura para responder.
La Catedral Metropolitana es un ejemplo documentado: sus hundimientos diferenciales hicieron necesarias medidas para corregir su geometría y mejorar sus condiciones de seguridad.
Las afectaciones también alcanzan las redes urbanas. La investigación de Chaussard y colaboradores, publicada en 2021, explica que la subsidencia en el Valle de México daña infraestructura de distribución de agua y drenaje y agrava el riesgo de inundaciones.
Por eso, una tasa de hundimiento regional no permite, por sí sola, determinar si un edificio es seguro. Necesitamos evaluar cómo se mueve el terreno bajo ese inmueble y cómo responde la construcción.
¿Cómo se verifica que los resultados de esos estudios se incorporen correctamente a los proyectos de construcción?
Hay que comprobar la correspondencia entre el estudio del terreno, el cálculo estructural, los planos de cimentación y lo que finalmente se ejecuta. Nuestra recomendación es que cada decisión importante pueda rastrearse hasta los datos y criterios que la sustentan.
En la Ciudad de México, el Director Responsable de Obra tiene la obligación de vigilar el cumplimiento normativo del proyecto y su ejecución. Si durante los trabajos aparecen condiciones del suelo diferentes de las previstas, el constructor debe comunicarlas al DRO o al corresponsable para determinar cómo proceder.
Además, el Instituto para la Seguridad de las Construcciones describe un mecanismo de revisión que incluye el proyecto estructural, la cimentación, el estudio geotécnico y verificaciones en obra. Su alcance comprende las obras del Grupo A, del Subgrupo B1 y, aleatoriamente, del Subgrupo B2. Es un mecanismo con un universo definido; no implica una revisión exhaustiva de todas las construcciones del país.
¿Qué información puede solicitar una persona para conocer las condiciones del terreno antes de comprar una casa o departamento?
Recomendaría solicitar el estudio de mecánica de suelos utilizado para el proyecto y pedir que un especialista explique sus conclusiones: qué materiales se encontraron, qué riesgos se evaluaron y qué cimentación se recomendó.
También conviene revisar los planos de cimentación, las evaluaciones posteriores y los antecedentes de reparaciones, renivelaciones o monitoreo, si existen.
Hay, además, obligaciones de información para los proveedores sujetos a la NOM-247-SE-2021. Esta norma establece que deben poner a disposición del consumidor licencias, permisos y autorizaciones, así como planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones o, en su defecto, un dictamen de condiciones estructurales, en los términos que señala la propia norma.
Su ámbito comprende a los proveedores que comercializan vivienda; no debe extenderse automáticamente a cualquier compraventa entre particulares.
Los mapas de riesgo pueden servir como primera referencia. Para tomar una decisión sobre un inmueble específico, conviene contrastarlos con su documentación y una revisión técnica independiente.
