El mercado de la vivienda ha comenzado el año con un cambio de ritmo que, sin ser brusco, sí resulta significativo. Tras el frenesí de 2025, las cifras apuntan ahora a una desaceleración progresiva que, mes a mes, va dibujando un escenario más templado. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicados este viernes, en abril se registraron 53.241 compraventas, un 1,8% menos que en marzo, lo que confirma una tendencia a la baja que ya suma cuatro meses consecutivos.
El dato no es menor: aunque la actividad sigue siendo elevada en términos históricos, el retroceso acumulado del 2,4% en lo que va de año refleja un ajuste que empieza a consolidarse. En apenas cuatro meses, se han cerrado algo más de 230.000 operaciones, unas 6.000 menos que en el mismo periodo de 2025. No se trata de un desplome, pero sí de un cambio de ciclo que introduce nuevas incógnitas en uno de los sectores clave de la economía.
La lectura del momento exige matices. Abril, tradicionalmente un mes activo, pero sin picos extremos, actúa como una referencia fiable para medir la temperatura del mercado. Y, pese a la caída, los datos siguen siendo sólidos: este abril ha sido el cuarto mejor de toda la serie histórica, solo superado por los años de la burbuja inmobiliaria y por el excepcional 2025.
Sin embargo, el contexto ha cambiado. Lo que antes era impulso ahora es contención. Y lo que parecía una tendencia imparable empieza a mostrar signos de agotamiento, especialmente en algunos segmentos clave.
La segunda mano sostiene el mercado
El ajuste se ha concentrado principalmente en la vivienda usada, que sigue siendo el motor indiscutible del sector. Con 41.783 operaciones en abril, representa cerca del 80% del total, pero también es el segmento que más acusa el enfriamiento. Su caída del 2,4% la sitúa en su nivel más bajo para un mes de abril desde 2023.
Este dato no es anecdótico. La vivienda de segunda mano ha sido durante años el refugio de la demanda, especialmente ante la escasez de obra nueva y los elevados precios. Que empiece a mostrar debilidad es un indicio de que la capacidad de compra de los hogares comienza a tensionarse.
La vivienda protegida, un problema estructural
Más preocupante aún es la evolución de la vivienda protegida, cuyas compraventas se han desplomado un 12,3% en abril. Con apenas 3.295 operaciones, su peso en el mercado sigue siendo marginal, apenas un 6,2%.
Este retroceso no solo refleja la debilidad coyuntural, sino también un problema estructural: la falta de oferta asequible. En un contexto de precios elevados y acceso a la financiación más exigente, la escasez de vivienda protegida limita las opciones de amplias capas de la población, especialmente los jóvenes.
El factor clave: el encarecimiento de la financiación
Si hay un elemento que puede marcar el rumbo del mercado en los próximos meses es la financiación. El reciente giro del Banco Central Europeo (BCE), con nuevas subidas de tipos tras años de política expansiva, ya está teniendo efectos visibles.
El euríbor ha retomado la senda alcista, encareciendo las hipotecas y reduciendo la capacidad de endeudamiento de los compradores. Este cambio de escenario introduce un freno natural a la demanda, que podría intensificarse si las condiciones financieras continúan endureciéndose.
Según los expertos, el mercado se encuentra en una fase de “estabilización ligeramente a la baja”, un ajuste lógico tras el dinamismo extraordinario del año pasado. Pero la clave estará en cómo evolucionen los tipos de interés y en la capacidad de adaptación de la demanda.
Un mapa desigual: caídas y resistencias
La desaceleración no afecta por igual a todo el territorio. En abril, siete comunidades autónomas registraron descensos interanuales, con Navarra y Madrid a la cabeza, con caídas del 29% y 11%, respectivamente.
También retrocedieron Castilla y León, Galicia, Comunidad Valenciana, Baleares y Andalucía, lo que evidencia que el ajuste alcanza tanto a mercados tensionados como a otros más estables.
Frente a ello, diez comunidades mostraron crecimiento, destacando Cantabria con un notable aumento del 22,5%. País Vasco y Cataluña también registraron avances significativos, mientras que otras regiones mantuvieron incrementos más moderados.
Este comportamiento dibuja un mercado cada vez más fragmentado, donde las dinámicas locales ganan peso frente a las tendencias nacionales.
¿Corrección o cambio de ciclo?
La gran pregunta es si estamos ante una simple corrección tras un año excepcional o ante el inicio de un cambio de ciclo más profundo. Por ahora, los datos apuntan a lo primero: una moderación saludable en un mercado que venía sobrecalentado.
Sin embargo, el contexto económico introduce incertidumbres. La evolución de los tipos de interés, la inflación y el poder adquisitivo de los hogares serán determinantes para definir el rumbo del sector.
Lo que parece claro es que el mercado inmobiliario ha dejado atrás la euforia. Y aunque no hay señales de crisis, sí se percibe un cambio de tono: menos urgencia, más cautela y un equilibrio todavía por encontrar. @mundiario