La promesa política ya tiene letra sobre el papel. El Gobierno ha publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el primero de los dos reales decretos-ley aprobados tras la negociación contrarreloj entre PSOE y Sumar. El texto concreta una de las medidas más controvertidas del paquete, las entidades que compren viviendas con fines inmobiliarios no podrán adquirirlas gratuitamente o por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado, aunque se reserva determinadas excepciones. La restricción estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2028 y queda pendiente de su convalidación parlamentaria.
La norma, de 96 páginas, evita acuñar en la legislación española el término “fondo buitre”. En lugar de establecer un límite por tamaño, número de inmuebles o naturaleza de la compañía, el Ejecutivo opta por perseguir un tipo de operación muy concreta, como la adquisición de viviendas con un descuento considerado suficientemente elevado como para ser susceptible de responder a una finalidad especulativa. La medida afecta a entidades con o sin personalidad jurídica cuyo objeto incluya la adquisición de inmuebles.
El límite no supone, por tanto, que los fondos de inversión o las sociedades inmobiliarias tengan prohibido comprar viviendas. Podrán seguir adquiriendo inmuebles siempre que la operación no se sitúe por debajo del 70 % de su valor de tasación de mercado, con las excepciones previstas expresamente por la norma.
El decreto deja fuera determinadas operaciones vinculadas a la ampliación del parque de vivienda social o asequible, siempre que los inmuebles se destinen a ese uso durante un periodo mínimo de cinco años. También contempla excepciones para residencias de mayores o personas con necesidades sociosanitarias, alojamientos destinados a colectivos vulnerables gestionados por entidades del tercer sector y recursos para víctimas de violencia de género.
La restricción tiene además una fecha de caducidad, el 31 de diciembre de 2028. El Gobierno justifica su carácter temporal por razones de proporcionalidad jurídica y constitucional. La fórmula pretende concentrar la intervención en las operaciones con descuentos más significativos sin extenderla a toda la actividad ordinaria de compraventa inmobiliaria.
Desahucios: protección hasta 2030
El segundo gran bloque del decreto afecta a los hogares vulnerables. Los procedimientos de desahucio en los que la persona afectada carezca de una alternativa habitacional podrán quedar suspendidos cuando la vivienda pertenezca a un fondo o entidad incluida en el ámbito de la nueva regulación. Esta protección se extiende hasta el 31 de diciembre de 2030. La norma incorpora además una figura de enervación extraordinaria de la acción de desahucio. En términos prácticos, cuando exista un procedimiento por impago y la Administración no haya proporcionado una alternativa habitacional, las comunidades autónomas dispondrán de dos meses para activar este mecanismo. Mientras tanto, el procedimiento permanecerá suspendido.
Si se produce la enervación, el proceso judicial termina y el contrato puede mantenerse; si no se lleva a cabo en el plazo previsto, la suspensión continuará hasta que la Administración competente cumpla con su obligación. El Estado asumirá la compensación a las comunidades autónomas por los costes derivados de esta obligación, con determinadas excepciones. Otra de las novedades relevantes está en la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, una de las reivindicaciones que el Gobierno ha incorporado para evitar que estas modalidades se utilicen para eludir las reglas aplicables al alquiler habitual.
El decreto establece que un contrato temporal que carezca de una causa expresa, real y acreditada que justifique la temporalidad podrá convertirse automáticamente en un contrato de vivienda habitual. En los alquileres por habitaciones, además, la suma de las rentas no podrá superar el precio que tendría el alquiler de la vivienda completa. La regulación deberá convivir con las normas que hayan aprobado las comunidades autónomas dentro de sus competencias. El texto también refuerza otras garantías del inquilino, ya que mantiene la prohibición de trasladarle los gastos de gestión inmobiliaria asociados a la formalización del contrato y mejora la protección cuando la vivienda presenta desperfectos que afectan a sus condiciones de habitabilidad.
Dos años más de contrato y límite a las subidas
El primer decreto incorpora también una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler y una limitación temporal de las actualizaciones de renta. Según el texto, determinadas renovaciones podrán extenderse hasta el 31 de diciembre de 2027. Cuando la renta ya se encuentre por encima del límite máximo del índice de referencia aplicable, no podrá producirse actualización; cuando no lo supere, la subida podrá alcanzar como máximo el 2 % en ausencia de un pacto diferente entre propietario e inquilino, de acuerdo con las condiciones establecidas en la norma.
La regulación afecta asimismo a las viviendas situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado y refuerza la obligación de acreditar registralmente la condición de gran tenedor cuando concurran los requisitos establecidos por la legislación estatal o autonómica.
El Gobierno introduce un nuevo paquete fiscal dirigido tanto a propietarios como a arrendatarios. Entre las medidas figura una deducción de hasta el 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, condicionada a determinados límites de renta. El Ejecutivo calcula que puede alcanzar a hogares con ingresos medios y bajos y a colectivos con dificultades específicas de acceso a la vivienda.
También se establecen reducciones fiscales vinculadas a determinados supuestos de alquiler, entre ellos la formalización de un nuevo contrato por el mismo propietario, el alquiler por primera vez de una vivienda o su cesión a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para destinarla a alquiler asequible o social. La rehabilitación reciente del inmueble constituye otro de los supuestos contemplados. El paquete fiscal se completa con un IVA del 10 % para los pisos turísticos y la posibilidad de que los ayuntamientos penalicen fiscalmente determinados usos no residenciales o la existencia de viviendas vacías mediante el IBI.
El Gobierno deja para otro decreto el alquiler indefinido
El decreto modifica también la fiscalidad de las socimis en su actividad residencial. La intención declarada es incentivar que una mayor parte de sus inversiones se dirija hacia el alquiler asequible, mediante un gravamen superior sobre los beneficios no distribuidos procedentes de esa actividad. En el extremo contrario, el Ejecutivo reduce la fiscalidad de determinadas promociones protegidas: el IVA superreducido del 4% se aplicará a la vivienda de protección oficial que tenga una protección permanente e indefinida. La medida pretende abaratar el coste de construcción de un parque residencial que permanezca fuera del mercado libre.
La publicación del texto también confirma una de las principales consecuencias del pulso entre PSOE y Sumar: la renovación automática e indefinida de los contratos no aparece en este primer decreto. Esa medida ha quedado reservada para el segundo real decreto-ley, cuya publicación se ha retrasado hasta este jueves.
La división responde a la estrategia del Gobierno para intentar sacar adelante en el Congreso el mayor número posible de medidas. El primer decreto reúne las iniciativas que el Ejecutivo considera más trabajadas con los grupos parlamentarios, mientras que la renovación automática se ha separado después de que Sumar asumiera la reivindicación del Sindicato de Inquilinas durante la negociación final.
Así, el Gobierno llega al pleno extraordinario del viernes con dos votaciones diferenciadas y con un paquete que combina protección frente a los desahucios, restricciones a determinadas operaciones inmobiliarias, regulación de los alquileres temporales, incentivos fiscales y medidas para aumentar la vivienda asequible. @mundiario
