La decisión de un propietario de no continuar con un contrato de alquiler dejará de ser una cuestión exclusivamente contractual. El nuevo decreto de vivienda que el Gobierno prevé publicar este jueves en el Boletín Oficial del Estado (BOE) introduce una consecuencia económica para los arrendadores que decidan no renovar el alquiler una vez superado el periodo mínimo obligatorio: deberán compensar al inquilino con al menos 12 mensualidades de renta si no existe una causa justificada para poner fin a la relación.
La medida modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y cambia el escenario al que se enfrentan miles de inquilinos cuando llega el momento de renovar su contrato. La nueva fórmula establece que, cumplidos los plazos mínimos de duración, los arrendamientos podrán prolongarse sucesivamente durante periodos de la misma duración, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de finalizarlo.
El cambio introduce además una diferencia importante entre propietario e inquilino. Mientras el arrendatario deberá avisar con dos meses de antelación si no quiere continuar, el casero tendrá que comunicar su decisión al menos seis meses antes. Y si pretende impedir la renovación sin acreditar uno de los motivos contemplados por la norma, tendrá que asumir una compensación económica.
La indemnización partirá de las 12 mensualidades correspondientes a una vivienda de características similares. Para calcularla se tendrá en cuenta el sistema estatal de referencia de precios del alquiler. Además, el importe no podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya permanecido en la vivienda.
El coste de romper el contrato cambia de manos
La principal consecuencia de la reforma es que la no renovación deja de ser una decisión sin coste cuando el propietario no puede justificarla. En la práctica, el casero podrá decidir que el contrato termine, pero deberá valorar el impacto económico de hacerlo si no concurre ninguna de las circunstancias que permiten evitar la indemnización.
El decreto contempla varias excepciones. El propietario podrá recuperar la vivienda para sí mismo, para su cónyuge o para familiares de hasta segundo grado. También podrá hacerlo cuando el inquilino no utilice realmente la vivienda durante más de seis meses al año sin una causa justificada o cuando disponga de otra residencia adecuada en el mismo municipio.
Otro supuesto previsto es la firma de un nuevo contrato con una duración de cinco o siete años, según corresponda, y con un precio sometido a regulación. La norma también contempla la vulnerabilidad acreditada del propio arrendador. En todos estos casos, la causa deberá quedar expresamente justificada cuando se comunique la decisión de no renovar.
El alcance de la medida va más allá de una indemnización concreta. El Gobierno pretende modificar el equilibrio existente en la negociación entre propietarios e inquilinos, especialmente en un mercado marcado por la escasez de viviendas disponibles y el aumento de los problemas de acceso al alquiler.
Una reforma negociada contra reloj
La incorporación de esta prórroga automática ha sido uno de los puntos más controvertidos del paquete de vivienda. El Ejecutivo decidió dividir las medidas en dos decretos después de que las negociaciones con sus socios parlamentarios se complicaran durante las horas previas al Consejo de Ministros.
El primer texto contempla una ampliación de hasta dos años que el inquilino puede solicitar y que, salvo determinadas excepciones, el propietario debe aceptar. El segundo incorpora el mecanismo de renovación sucesiva que puede prolongar la relación contractual y establece la compensación para los casos en los que el casero decida no continuar sin una causa reconocida.
El retraso de un día en la publicación del segundo decreto responde, según el Gobierno, a razones técnicas y jurídicas. Ambos textos están relacionados y la segunda norma modifica una disposición incluida en la primera, por lo que el Ejecutivo considera necesario que el primer decreto entre previamente en vigor.
La decisión también tiene una dimensión política. El Gobierno necesita posteriormente que el Congreso convalide ambas normas y pretende que la votación se produzca por separado en un pleno extraordinario. La continuidad de las medidas dependerá, por tanto, de una negociación parlamentaria en la que Junts y PNV tienen un papel relevante.
La presión de los inquilinos llega al decreto
La reforma llega después de semanas de movilizaciones vinculadas a la crisis de la vivienda. El Sindicato de Inquilinas ha convertido la defensa de contratos de duración indefinida en una de sus principales reivindicaciones, especialmente después del desahucio de Maricarmen a manos de Urbagestión.
Valeria Racu y Alicia del Río, portavoces del Sindicato de Inquilinas de Madrid, cuestionaron el martes que el Gobierno haya dividido las medidas en dos decretos y advirtieron del riesgo de que la segunda norma no consiga los apoyos necesarios en el Congreso.
La discusión refleja un problema más amplio: para los inquilinos, la estabilidad contractual se ha convertido en una cuestión tan importante como el precio mensual. Para los propietarios, en cambio, ampliar de forma indefinida la permanencia del arrendatario y asumir una posible indemnización introduce nuevas obligaciones y condiciona la recuperación de la vivienda.
La nueva regulación intenta responder a esa tensión mediante un mecanismo económico. El propietario conservará la posibilidad de no renovar el contrato, pero cuando no exista una causa justificada deberá asumir el coste establecido por la norma. La vivienda se convierte así en un compromiso de mayor duración y la salida del contrato, en una decisión con consecuencias económicas concretas. @mundiario
