La vivienda en España: el que tenga que hacer, que haga

Hace años que conocemos las dificultades de acceso a la vivienda. Discutimos sus causas, aprobamos normas, anunciamos planes y debatimos sobre las competencias de cada Administración. Entretanto, para muchas personas encontrar una vivienda que puedan pagar resulta cada vez más difícil.

La vivienda no es únicamente un bien económico ni una partida de la política social. Disponer de un hogar adecuado y estable condiciona la salud, la intimidad, la vida familiar, la educación de los hijos y la posibilidad de desarrollar un proyecto de vida autónomo. Por eso la vivienda figura en el artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos como parte de un nivel de vida adecuado, y el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales reconoce el derecho a una vivienda adecuada. Cuando el acceso falla de forma persistente, sus consecuencias alcanzan al ejercicio efectivo de otros derechos humanos.

En España se ha popularizado una expresión de evidente intención política: «el que tenga que hacer, que haga». Aplicada a la vivienda, plantea una pregunta que merece tomarse en serio. Sabemos que hay que hacer cosas. Lo que no siempre queda claro es quién debe hacer qué, con qué medios y ante quién responde si no lo hace.

Mi tesis es que la crisis de la vivienda revela algo más que un desajuste entre oferta y demanda. Pone a prueba la capacidad de un Estado profundamente descentralizado para convertir competencias repartidas, recursos públicos y decisiones de distintos gobiernos en una política sostenida cuyos resultados puedan conocerse y evaluarse. Ese es un problema de vivienda, pero también de calidad democrática.

Una necesidad que no espera

Las dificultades son distintas según la situación de cada hogar. Quien desea comprar debe afrontar los precios y reunir un ahorro previo que muchos no tienen. Quien busca alquilar puede encontrar una renta incompatible con sus ingresos o una oferta demasiado escasa en el lugar donde vive y trabaja. Para numerosos jóvenes, formar un hogar independiente se retrasa; otras personas permanecen en viviendas que han dejado de responder a sus necesidades porque no encuentran una alternativa asumible.

En el segundo trimestre de 2026, el índice de precios de la vivienda del INE registró un aumento interanual del 12,2 %. Es un indicador de los precios de compra; no describe por sí solo el mercado del alquiler ni el esfuerzo que soporta cada familia. Pero da una medida de la presión existente sobre una de las principales vías de acceso.

Además, las necesidades no son estáticas. La proyección publicada por el INE en junio de 2026 estima que España pasaría de 19,76 millones de hogares en 2026 a 21,94 millones en 2041 si se mantienen las tendencias consideradas: unos 2,18 millones más. Al mismo tiempo, aumentaría el peso de los hogares de una sola persona. Una proyección no equivale a una orden de construir una vivienda por cada nuevo hogar previsto, pero sí advierte de que la demanda residencial continuará transformándose mientras tratamos de atender los problemas acumulados.

Hablar de «la vivienda en España» en singular puede ocultar otra realidad: no existe un mercado residencial uniforme. La presión de una gran área metropolitana, una localidad turística, una ciudad intermedia y un municipio que pierde población responde a dinámicas diferentes. Incluso dentro de una misma comunidad autónoma pueden convivir escasez de vivienda allí donde se concentra el empleo y viviendas desocupadas en otros lugares. Por ello, una cifra nacional puede indicar la dimensión del problema, pero no sustituye al análisis territorial necesario para actuar.

Qué nos dice la vivienda protegida

La producción de vivienda protegida permite examinar una parte de la respuesta a esas necesidades. Conviene precisar su significado: una vivienda protegida está sujeta a determinadas reglas de precio, acceso y uso, pero no tiene necesariamente un promotor público ni pertenece siempre a un parque social de alquiler. Tampoco toda intervención pública en vivienda queda comprendida en la estadística de calificaciones definitivas.

Aun con esas limitaciones, la perspectiva histórica merece atención. La serie reunida para este trabajo arroja 85.864 calificaciones definitivas de vivienda protegida entre 2015 y 2024. En 2008, en un solo año, se registraron 68.587. La comparación no supone idealizar el modelo inmobiliario de aquel momento, cuya composición y contexto fueron muy distintos. Plantea una pregunta más concreta: ¿Por qué el número anual de viviendas protegidas de nueva construcción que obtienen la calificación definitiva ha permanecido durante tantos años en una escala tan inferior?

La distribución entre comunidades añade una segunda pregunta. Según esa misma serie, Madrid, Cataluña y el País Vasco concentraron alrededor del 71 % de las calificaciones definitivas entre 2015 y 2024; Galicia registró 759. Estas cifras absolutas no permiten repartir medallas ni culpas. Hay que relacionarlas con la población, el crecimiento de hogares, las necesidades de cada territorio, el régimen de las viviendas y la situación de partida. Pero la diferencia es demasiado importante para ignorarla: bajo un marco estatal común, las respuestas territoriales han seguido trayectorias muy distintas.

También sería un error identificar toda la crisis con la vivienda protegida. El Banco de España ha señalado restricciones que limitan la respuesta de la oferta de vivienda nueva frente al crecimiento de los hogares. La accesibilidad depende del conjunto de la oferta, de su localización y de los ingresos de la población, además de la existencia de un parque asequible capaz de atender a quienes el mercado deja fuera.

Los datos, por sí solos, no prueban cuál de las administraciones ha fallado ni por qué. Nos obligan a investigar cómo se toman y ejecutan las decisiones que acaban determinando cuántas viviendas llegan a estar disponibles y para quién.

Un Estado descentralizado ante una tarea compartida

La Constitución reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo. También permite a las comunidades autónomas asumir competencias en vivienda, urbanismo y ordenación del territorio, mientras reserva al Estado otros títulos competenciales relevantes. Los ayuntamientos ejercen funciones esenciales de planeamiento y gestión urbanística y pueden promover y gestionar vivienda de protección pública en los términos legales.

Dicho de manera sencilla: las comunidades autónomas tienen una posición central en la política de vivienda; el Estado dispone de instrumentos normativos, económicos y fiscales decisivos; los municipios intervienen sobre suelo, planeamiento, gestión y licencias. La Ley 12/2023 opera dentro de ese reparto, que no desaparece porque una materia se convierta en una prioridad del debate nacional.

No considero que la descentralización sea el problema. Soy federalista precisamente porque creo que un país territorialmente diverso necesita capacidad de decisión próxima a sus realidades. Lo que sí considero problemático es descentralizar competencias sin desarrollar con la misma fuerza las prácticas de gobierno compartido que permiten ejercerlas con eficacia y responder por los resultados comunes.

Una política de vivienda puede disponer de financiación, pero carecer de suelo preparado. Puede contar con suelo previsto en un plan, pero necesitar años de gestión para hacerlo edificable. Puede iniciar una promoción que se retrase o terminar viviendas cuyo precio y régimen no respondan a las personas que más dificultades tienen para acceder a ellas. En esa secuencia intervienen varias administraciones y también operadores privados. Ninguna puede explicar por sí sola todo el resultado.

Por eso el debate competencial, aunque necesario, se vuelve estéril cuando acaba en «esto corresponde a otro». Lo que necesita conocer la ciudadanía es dónde se encuentra cada actuación, qué decisión falta, quién debe adoptarla y cuándo llegará la vivienda. El reparto de competencias debería ayudar a contestar esas preguntas, no impedir que las formulemos.

El déficit de gobierno compartido

La vivienda no es el único ámbito en el que aparece esta dificultad. La financiación autonómica ofrece un ejemplo especialmente claro. En septiembre de 2026, el Consejo de Política Fiscal y Financiera aprobó una propuesta de reforma del sistema de régimen común. Sin embargo, la mayoría de las comunidades votó en contra y Madrid ni siquiera acudió a la reunión. La aprobación formal permite que la propuesta avance, pero no resuelve la falta de un acuerdo territorial amplio ni garantiza su aprobación parlamentaria. Esa distancia entre la capacidad de adoptar una decisión y la de construir un compromiso compartido y estable muestra una de las debilidades de nuestro gobierno común. El debate sobre los regímenes forales plantea, además, la necesidad de disponer de información comprensible y comparable para discutir con transparencia cómo se distribuyen recursos, obligaciones y responsabilidades.

En sanidad y educación observamos una tensión parecida cuando el Gobierno central reclama información homogénea o pretende impulsar una actuación común y algunas comunidades entienden que esa iniciativa invade su ámbito de decisión. Existen sistemas estadísticos y espacios de cooperación, pero su existencia no resuelve automáticamente las discrepancias sobre qué información debe compartirse, qué decisiones deben acordarse ni quién responde ante resultados desiguales. La cuestión política de fondo es cómo hacer compatibles el autogobierno y una responsabilidad compartida ante derechos que afectan a toda la ciudadanía.

A eso me refiero cuando hablo de déficit democrático. No estoy diciendo que la autonomía territorial reste democracia. Al contrario: la autonomía acerca muchas decisiones a quienes viven sus consecuencias. El déficit aparece cuando una política de responsabilidad compartida carece de procedimientos suficientemente claros para acordar objetivos, disponer de información comparable, resolver desacuerdos y exigir cuentas a cada gobierno por la parte que le corresponde.

Un federalismo efectivo no consiste en que el Estado recupere todas las decisiones ni en que cada comunidad actúe como si sus competencias la dispensaran de cooperar. Requiere instituciones y hábitos políticos capaces de hacer ambas cosas a la vez: respetar el autogobierno y gobernar conjuntamente aquello que ninguno puede resolver solo.

De los anuncios a los resultados

En materia de vivienda, esta exigencia puede formularse de manera muy concreta. No basta con conocer cuánto dinero se anuncia o cuántas viviendas se prevén. Es preciso seguir el recorrido desde la necesidad detectada hasta la vivienda efectivamente adjudicada: suelo disponible, financiación, tramitación, inicio y fin de la obra, régimen de tenencia, precio o renta, hogares atendidos y duración de las condiciones de asequibilidad.

Ese recorrido tiene un problema político: transcurre durante años. Una legislatura puede terminar antes de que concluyan los procedimientos urbanísticos y las obras que se iniciaron en ella. Resulta tentador atribuirse las viviendas entregadas por decisiones anteriores o anunciar otras que quizá entregará un gobierno futuro. Por eso necesitamos continuidad, información pública y criterios de evaluación capaces de atravesar los cambios de gobierno.

Existen actuaciones reales y resultados diferentes entre administraciones. Afirmar que «nadie hace nada» sería injusto y nos impediría comprender el problema. Los datos expuestos muestran una presión creciente sobre el acceso y una producción de vivienda protegida muy desigual y alejada de sus niveles históricos; no permiten evaluar por sí solos todas las políticas de vivienda. Sí justifican una pregunta exigente: si se han movilizado tantos instrumentos públicos, ¿por qué persisten las dificultades de acceso y cómo podemos determinar qué actuaciones han contribuido a mitigarlas y cuáles han resultado insuficientes?

La hipótesis que propongo es esta: junto al déficit de oferta, España padece un déficit institucional para planificar, coordinar, ejecutar y evaluar políticas de vivienda durante el tiempo que necesitan para dar fruto. No pretendo que esa hipótesis sustituya al estudio de cada mercado ni a la comparación rigurosa entre comunidades. Es una invitación a estudiarlos mejor y a no conformarnos con la explicación que resulte más conveniente para cada gobierno (central, autonómico o local).

Del derecho reconocido a la responsabilidad exigible

En el ordenamiento español conviene ser precisos: el derecho a la vivienda del artículo 47 no está clasificado como derecho fundamental en sentido constitucional estricto, sino como principio rector de la política social y económica. Eso no reduce su importancia ni su relación con derechos como la intimidad personal y familiar. Su efectividad exige leyes, recursos y actuaciones públicas sostenidas. Una democracia no se fortalece solo reconociendo derechos y formulando mandatos: debe ser capaz de convertirlos en resultados, mostrar cómo lo ha hecho y responder por aquello que no ha conseguido.

Ahí reside el sentido político de «el que tenga que hacer, que haga». Para dejar de ser una frase que traslada la responsabilidad de un gobierno a otro, necesita sujetos, tareas y plazos. ¿Qué corresponde al Estado, qué a las comunidades autónomas y qué a los ayuntamientos? ¿Cómo deben acordar sus actuaciones y con qué recursos? ¿Qué resultados debemos exigir a cada uno? El diagnóstico conduce necesariamente a esas preguntas. En el siguiente artículo intentaré responderlas, siguiendo el recorrido completo que separa una necesidad de vivienda de una vivienda efectivamente disponible y asequible. @mundiario

Fuentes y referencias:

Naciones Unidas. Declaración Universal de Derechos Humanos, artículo 25. Reconoce la vivienda como parte de un nivel de vida adecuado. www.un.org

Naciones Unidas. Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, artículo 11. Reconoce el derecho a una vivienda adecuada. ohchr.org

Boletín Oficial del Estado. Constitución Española, artículos 47, 148.1.3.ª y 149.1. Base del derecho a la vivienda y del reparto competencial. www.boe.es

Boletín Oficial del Estado. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local, artículo 25.2.a). Marco de actuación estatal y competencias municipales en urbanismo y vivienda de protección pública. www.boe.es

Instituto Nacional de Estadística. Índice de Precios de Vivienda. Segundo trimestre de 2026. Fuente de la variación interanual del 12,2 %. ine.es

Instituto Nacional de Estadística. Proyección de hogares 2026–2041, nota de prensa de 17 de junio de 2026. Fuente de los 19.759.349 hogares de 2026, los 21.943.397 de 2041 y el incremento proyectado de 2.184.048.

Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Boletín estadístico, vivienda protegida, serie anual, tabla 1.6: «Número de calificaciones definitivas. Planes estatales y planes autonómicos». Fuente de los totales de 2008 y 2015–2024 y del desglose por comunidades autónomas; el 70,93 % es cálculo propio a partir de la tabla. Página de acceso a las series. apps.fomento.gob.es

Banco de España. Informe Anual 2025, publicado el 18 de junio de 2026, apartado sobre vivienda y mercado inmobiliario. Referencia para el análisis de la oferta y las dificultades de acceso. Informe Anual 2025