La vivienda no solo marca una frontera entre quienes pueden comprar una casa y quienes luchan por pagar el alquiler. También revela otra desigualdad menos visible: la que separa a quienes dependen de su salario de quienes obtienen ingresos de sus propiedades. Los datos de la Agencia Tributaria dibujan un mapa en el que las rentas inmobiliarias tienen mayor presencia en algunos de los barrios más acomodados de España y en municipios con una intensa actividad turística. En el extremo contrario, las zonas con menores ingresos apenas registran contribuyentes que declaren este tipo de rendimientos.
Fuente del Fresno, en San Sebastián de los Reyes, y La Moraleja, en Alcobendas, destacan en esta clasificación. En estas urbanizaciones madrileñas, el 39% y el 36% de los declarantes del IRPF, respectivamente, registran ingresos procedentes del alquiler de inmuebles. La proporción también supera el 30% en enclaves de elevado poder adquisitivo como Pla del Remei, en Valencia; Ciudalcampo, en San Sebastián de los Reyes; y Pedralbes-Sarriá y Vallvidrera-Tibidabo i Les Planes, en Barcelona.
La diferencia resulta especialmente llamativa cuando se compara con Torreblanca, en Sevilla. Este distrito, que presenta la renta media más baja del país, con 11.560 euros anuales por declarante, apenas alcanza el 0,4% de contribuyentes con ingresos inmobiliarios. La distancia entre ambos extremos muestra que la propiedad puede constituir una fuente adicional de ingresos en determinados entornos, mientras que en otros tiene una presencia fiscal mucho más reducida.
La riqueza también se refleja en los ingresos por propiedades
El patrón no se limita a los barrios de las grandes ciudades. A escala municipal, localidades madrileñas como Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte y Villaviciosa de Odón se sitúan entre las que presentan una mayor proporción de declarantes con rentas inmobiliarias. En estos municipios, casi tres de cada diez contribuyentes reconocen ingresos derivados del alquiler. Una situación similar se observa en Matadepera y Sant Just Desvern, en la provincia de Barcelona, donde los niveles de renta también son elevados.
La explicación no se encuentra únicamente en el precio de la vivienda. Disponer de uno o varios inmuebles permite generar ingresos al margen del trabajo, aunque el resultado depende de los gastos, la fiscalidad y el tipo de arrendamiento. En los hogares que cuentan con patrimonio inmobiliario, estos rendimientos pueden complementar el salario o la pensión e incluso convertirse en una fuente relevante de recursos.
Sin embargo, las estadísticas requieren una lectura cuidadosa. La Agencia Tributaria atribuye los ingresos al domicilio fiscal de quien presenta la declaración, no al lugar donde se encuentra la vivienda alquilada. Por tanto, que un contribuyente resida en La Moraleja no significa que el inmueble que le proporciona rentas esté situado allí. La estadística identifica dónde viven quienes declaran esos ingresos, pero no permite reconstruir por sí sola el mapa de las propiedades arrendadas.
El turismo cambia el mapa de los propietarios
Junto a las zonas de mayor poder adquisitivo aparecen municipios donde el turismo tiene un peso importante en la economía. Valldemossa, en Baleares, y Frigiliana, en Málaga, son ejemplos de localidades en las que la actividad turística puede contribuir a elevar la presencia de ingresos inmobiliarios entre los declarantes.
Según señala El País, en estos destinos, los propietarios pueden obtener rentas mediante viviendas vacacionales, alquileres de temporada o inmuebles destinados a usos comerciales. Estas modalidades tienen un tratamiento fiscal diferente al de los arrendamientos de vivienda habitual, una distinción que también influye en las cifras declaradas.
La estadística de Hacienda agrupa los rendimientos del capital inmobiliario procedentes de viviendas habituales, alquileres turísticos y temporales, locales, oficinas, garajes y trasteros. No incluye, en cambio, las viviendas turísticas explotadas como actividad económica formal, los inmuebles pertenecientes a empresas ni las rentas de propietarios residentes en el extranjero sujetas a otra tributación.
Por este motivo, los datos no representan la totalidad del mercado del alquiler. Sí ofrecen una aproximación a la distribución territorial de quienes declaran estos ingresos, aunque no permiten determinar cuántas viviendas posee cada contribuyente ni cuánto dinero obtiene de cada inmueble.
Lo que queda después de pagar los gastos y los impuestos
Ingresar dinero por alquilar una propiedad no equivale a conservar toda esa cantidad. Los rendimientos netos se calculan después de descontar gastos deducibles, entre ellos el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), las cuotas de comunidad, determinados intereses hipotecarios y las reparaciones. Posteriormente, pueden aplicarse las reducciones fiscales correspondientes.
En los municipios analizados, el rendimiento neto reducido representa, de media, el 38% de los ingresos brutos. En términos generales, los arrendadores declaran cerca de 4.000 euros anuales netos, frente a unos 13.000 euros brutos.
El tipo de alquiler ayuda a explicar esa diferencia. Los contratos destinados a vivienda habitual pueden beneficiarse de reducciones fiscales que, según las condiciones aplicables, oscilan entre el 50% y el 90% para determinados contratos sujetos a la actual ley de vivienda. Los contratos anteriores pueden acogerse a las reducciones que les correspondan, incluido el 60% en los supuestos previstos legalmente.
Los alquileres turísticos, los de temporada y los de locales o garajes no disfrutan de esas mismas reducciones por arrendamiento de vivienda habitual. Por eso, dos propietarios que ingresen cantidades brutas similares pueden acabar declarando rendimientos netos diferentes.
Marbella y Baleares destacan por la rentabilidad declarada
Las diferencias también se aprecian al comparar los ingresos netos con las cantidades cobradas. En Pollença, Mallorca, el rendimiento neto alcanza el 56% de los ingresos brutos. Marbella llega al 48% y Málaga, al 44%, frente al promedio estatal del 38%. En Madrid, la proporción se sitúa en el 34%, mientras que en Barcelona desciende al 32%.
Las cuantías medias anuales también sobresalen en algunos destinos turísticos y municipios de renta elevada. Marbella encabeza la clasificación entre los grandes municipios, con 7.221 euros de rendimiento neto medio por declarante con ingresos inmobiliarios. Le siguen Palma, con 6.550 euros, y Pozuelo de Alarcón, con 6.139 euros. En Baleares también destacan localidades como Santa Eulària des Riu, Ariany, Pollença, Santanyí y Sóller.
No obstante, las cifras medias no deben confundirse con la rentabilidad de una vivienda concreta ni con el dinero que recibe cada propietario. Son indicadores agregados que dependen de la composición de los alquileres declarados, los gastos deducibles y las reducciones fiscales aplicadas.
La estadística de declarantes del IRPF por municipios y códigos postales, publicada por la Agencia Tributaria, abarca el territorio nacional salvo el País Vasco y Navarra, que cuentan con sistemas fiscales propios. También recoge declaraciones, no personas individuales ni hogares: un matrimonio que presenta el impuesto de forma conjunta figura como una sola unidad.
En conjunto, los datos muestran que los ingresos inmobiliarios tienen una presencia muy desigual según el lugar de residencia fiscal. Las zonas acomodadas y algunos destinos turísticos concentran una mayor proporción de declarantes con estas rentas, mientras que en barrios con ingresos bajos su presencia es mucho menor. Una diferencia que ayuda a entender cómo el patrimonio inmobiliario puede ampliar las fuentes de ingresos de unos hogares, aunque por sí sola no permite medir la desigualdad total ni establecer cuántas propiedades posee cada contribuyente. @mundiario
