El mercado de la vivienda en España está cambiando de ritmo. Después de varios años de compraventas intensas, impulsadas por el ahorro acumulado tras la pandemia y por una demanda fuerte, los datos recientes confirman un frenazo. Las operaciones caen, las viviendas tardan más en venderse y los compradores empiezan a negociar más. Sin embargo, los precios no bajan de forma clara, y ese es el verdadero núcleo del problema.
En los primeros meses del año, las compraventas han retrocedido con fuerza, con descensos interanuales superiores al 10% en enero y cercanos al 8% en febrero. Esto no significa un desplome como el de 2007, pero sí un cambio de etapa. Se está apagando el motor que alimentó el último ciclo expansivo, y lo preocupante es que la vivienda sigue siendo un bien cada vez más inaccesible para buena parte de la población.
La demanda solvente se reduce y cambia de perfil
La explicación es sencilla, aunque incómoda. Comprar una vivienda exige hoy más ahorro previo, más estabilidad laboral y sueldos más altos. En la práctica, eso expulsa a miles de familias y jóvenes que hace pocos años todavía podían aspirar a hipotecarse.
No es solo que haya menos compradores, sino que el comprador medio es más rico. Es como si el mercado se hubiese convertido en un club con entrada restringida. Y cuando un mercado se elitiza, no se “normaliza”, se desequilibra. La vivienda deja de cumplir su función social y pasa a comportarse como un filtro económico.
Además, las agencias inmobiliarias ya notan que vender cuesta más tiempo y que el precio final empieza a separarse del precio inicial, señal clara de enfriamiento.
Hipotecas más caras y un euríbor que vuelve a apretar
El crédito hipotecario vuelve a ser un factor determinante. Tras un periodo de competencia bancaria, las condiciones empiezan a endurecerse. El euríbor a 12 meses ha repuntado en los primeros meses del año, lo que encarece las cuotas y reduce la capacidad de endeudamiento de los hogares.
Esto genera un efecto dominó. Quien necesita hipoteca compra menos, compra más pequeño o directamente renuncia. La consecuencia inmediata es una caída de transacciones. Pero la consecuencia social es más grave: más gente queda atrapada en el alquiler, que en muchas ciudades ya es una jaula con barrotes de precios imposibles.
El gran problema sigue siendo la falta de vivienda
Si las ventas caen, lo lógico sería que los precios corrigieran. Pero no ocurre, porque la oferta es insuficiente. Los estudios estiman un déficit que supera las 700.000 viviendas, especialmente en zonas urbanas donde hay empleo y atracción demográfica. En otras palabras, falta vivienda donde realmente hace falta.
Este cuello de botella no solo encarece el acceso a un hogar, también frena la economía. Dificulta la movilidad laboral, retrasa la emancipación y obliga a empresas y trabajadores a asumir costes desproporcionados por vivir cerca del trabajo.
La vivienda se ha convertido en arena en el engranaje del país. No bloquea de golpe, pero desgasta cada día.
Al final, la desaceleración del mercado no debería tranquilizarnos. Si bajan las ventas pero los precios resisten, lo que se está consolidando es un modelo donde la vivienda se compra menos porque se puede menos. Y eso no es un ajuste sano, es una señal de fractura social. La solución pasa por aumentar oferta asequible, reforzar vivienda pública y limitar la especulación que convierte un derecho básico en un privilegio. @mundiario