España busca una nueva fórmula para desbloquear una de las grandes tensiones económicas y sociales de los últimos años: la falta de vivienda asequible. El Instituto de Crédito Oficial (ICO) abrirá el próximo 1 de septiembre una línea de financiación que cambia las reglas del juego para los promotores: una parte del préstamo destinado a construir viviendas de alquiler asequible podrá transformarse en una ayuda a fondo perdido si las cuentas del proyecto no salen con los precios limitados exigidos.
La medida supone un giro relevante porque introduce un elemento poco habitual en este tipo de operaciones: el Estado asumirá parte del riesgo económico que hasta ahora recaía casi exclusivamente sobre los inversores. La condonación podrá alcanzar hasta el 30% del préstamo concedido, aunque no será automática ni igual para todos los proyectos. El ICO estudiará cada promoción y determinará cuánto puede convertirse en ayuda según su viabilidad financiera.
El objetivo del Gobierno es atacar uno de los principales obstáculos del mercado inmobiliario actual: muchas promociones destinadas al alquiler asequible no resultan suficientemente atractivas para el sector privado porque los ingresos obtenidos con rentas limitadas no compensan los elevados costes de construcción, financiación y suelo.
La nueva línea forma parte de España Crece, el instrumento de inversión que el Ejecutivo define como su “fondo soberano” y que gestiona el ICO con recursos procedentes de los fondos europeos del Plan de Recuperación que no fueron utilizados. El organismo cuenta ahora con una ampliación de capital hasta 10.891 millones de euros y prevé movilizar decenas de miles de millones en financiación pública y privada para proyectos considerados estratégicos.
La vivienda se convierte en la primera prioridad del fondo España Crece
La elección de la vivienda como primer gran destino de estos recursos refleja la dimensión del problema. El ICO calcula que los instrumentos vinculados a este sector podrán movilizar una capacidad financiera de 13.787 millones de euros y generar cerca de 23.000 millones de inversión con la participación del sector privado.
Dentro de este primer programa, dotado con 12.150 millones de euros, se contemplan tres vías diferentes. La primera estará dirigida a promotores que construyan nuevos edificios de alquiler asequible. Estos podrán acceder a préstamos de hasta siete años, con posibilidad de aplazar el pago de capital e intereses mientras dure la obra.
La segunda opción está diseñada para inversores que compren edificios ya terminados y los mantengan durante años en régimen de alquiler asequible. En este caso, el modelo busca atraer capital a largo plazo mediante una estructura en la que los intereses se pagan periódicamente y el principal se devuelve al finalizar el préstamo.
La tercera fórmula pretende facilitar proyectos integrales: operadores que construyan y gestionen las viviendas durante décadas podrán contar con una única financiación que acompañe todo el ciclo del inmueble, con plazos que podrían llegar hasta los 35 años.
El gran obstáculo: hacer rentable una vivienda con alquiler limitado
El problema que intenta resolver el ICO es una paradoja del mercado inmobiliario. Existe una enorme demanda de viviendas a precios moderados, pero muchos proyectos no encuentran inversores porque los números no encajan. Construir es cada vez más caro y los alquileres asequibles reducen el margen de beneficio frente a otras promociones libres.
Por eso, el tramo no reembolsable se convierte en la pieza más novedosa del programa. Si una promoción cumple los requisitos y no alcanza la rentabilidad necesaria por estar sometida a límites de precio, el ICO podrá condonar hasta un 30% del préstamo para compensar esa diferencia.
Las viviendas beneficiarias deberán mantener de forma permanente su condición de protección y estar destinadas al alquiler asequible. Como referencia, el ICO establece un límite máximo de nueve euros netos por metro cuadrado al mes, lo que situaría en torno a 900 euros mensuales el alquiler de una vivienda de 100 metros cuadrados.
Sin embargo, la ayuda tendrá condiciones estrictas. Antes de aplicar la quita, el organismo comprobará que se cumplen los requisitos de protección permanente, eficiencia energética y sostenibilidad ambiental. Las promociones deberán alcanzar determinados estándares verdes, con especial atención al ahorro energético y al cumplimiento de los criterios europeos de no causar un perjuicio significativo al medio ambiente.
El suelo público, la otra pieza clave para que funcione el plan
El propio ICO reconoce que financiar más viviendas no será suficiente si no se resuelve otro de los grandes problemas: el precio del suelo. Por ello, el organismo considera imprescindible que ayuntamientos y comunidades autónomas pongan a disposición terrenos públicos para que los proyectos puedan salir adelante.
La combinación de suelo barato y financiación favorable será determinante para evitar que los concursos públicos queden desiertos por falta de interés empresarial. Sin esa colaboración entre administraciones y sector privado, la nueva herramienta podría quedarse corta frente a la magnitud de la crisis de acceso a la vivienda.
Además del mercado residencial, España Crece incluirá financiación para otros sectores estratégicos como la inteligencia tecnológica, la transición ecológica, la biotecnología, la ciberseguridad o el apoyo a pequeñas y medianas empresas. El ICO prevé que todos los instrumentos del fondo estén plenamente operativos durante el primer trimestre de 2027.
La apuesta por la vivienda supone, por tanto, un cambio de enfoque: el Estado no solo facilita crédito, sino que interviene para corregir un fallo del mercado. La incógnita será si este nuevo modelo consigue convertir los proyectos de alquiler asequible en una opción suficientemente atractiva para los inversores y, sobre todo, si logra traducirse en más viviendas disponibles para quienes hoy encuentran cada vez más difícil pagar un alquiler. @mundiario