Hay indicadores económicos que describen una coyuntura y otros que reflejan un cambio de época. La evolución del precio de la vivienda pertenece claramente a esta segunda categoría. Lo ocurrido en España durante los últimos doce años ya no puede interpretarse como un simple ciclo alcista: constituye una transformación profunda del mercado residencial, con consecuencias que afectan al crecimiento económico, al ahorro de las familias, a la movilidad laboral y, sobre todo, al acceso a una vivienda digna.
Desde que el mercado tocó fondo tras la Gran Recesión, el valor medio de los inmuebles no ha dejado de crecer. La recuperación ha sido tan constante que el precio de la vivienda se ha duplicado en buena parte del país y, en numerosas comunidades autónomas, ya supera ampliamente los máximos alcanzados durante la anterior burbuja inmobiliaria. Datos del diario El País revelan que las casas duplican el precio tras 12 años de subidas ininterrumpidas.
Lo más llamativo no es únicamente la intensidad de la subida, sino su continuidad. El mercado ha resistido la pandemia, el encarecimiento de las hipotecas provocado por la subida de los tipos de interés, la inflación y la incertidumbre internacional sin apenas alterar una tendencia que parecía destinada a frenarse mucho antes. No ha ocurrido. Al contrario, en los dos últimos años la velocidad del encarecimiento se ha acelerado de nuevo, especialmente en Madrid, Baleares, Cataluña, Andalucía, la Comunidad Valenciana o Murcia, donde la demanda continúa creciendo con mucha mayor rapidez que la capacidad para construir nuevas viviendas.
Comprar una vivienda exige hoy un esfuerzo sin precedentes para miles de familias. El verdadero problema ya no es la demanda, sino la escasez de oferta
El resultado es un mercado cada vez más exigente para quienes buscan comprar su primera casa. Mientras los propietarios contemplan cómo aumenta el valor de sus inmuebles, una parte creciente de la población observa cómo el objetivo de acceder a una vivienda se aleja progresivamente. Ese contraste explica buena parte del debate político que rodea hoy al mercado inmobiliario.
Durante años se atribuyó el aumento de los precios a factores financieros o especulativos. Sin embargo, existe un consenso cada vez más amplio en que el principal problema reside en el desequilibrio entre oferta y demanda. España construye muchas menos viviendas de las que necesita una población que continúa creciendo, que forma nuevos hogares y que concentra cada vez más su actividad económica en determinadas áreas metropolitanas.
Cuando la oferta no acompaña a esa demanda, el resultado es casi inevitable: los precios siguen subiendo. A ello se suma un fenómeno menos visible, pero igualmente relevante. El mercado residencial comienza a separarse de la capacidad económica de buena parte de las familias. Los salarios no han evolucionado al mismo ritmo que el precio de la vivienda, de modo que el esfuerzo necesario para comprar una casa aumenta incluso en un contexto de crecimiento económico y mejora del empleo.
La consecuencia es un mercado cada vez más segmentado. Quienes ya poseen una vivienda han visto reforzado el valor de su patrimonio. Quienes pretenden acceder por primera vez deben afrontar precios históricamente elevados, hipotecas de mayor importe y un ahorro previo mucho más difícil de reunir.
No solo pasa en España
No es una paradoja exclusivamente española. Ocurre también en muchas economías desarrolladas. Pero en España adquiere una dimensión especial por el peso que la vivienda tiene tanto en el patrimonio familiar como en la cultura del ahorro.
Ante este escenario proliferan las propuestas para intervenir el mercado. Algunas plantean limitar precios; otras apuestan por ampliar el parque público; otras reclaman mayor seguridad jurídica para incentivar la inversión privada. Todas contienen elementos de interés, pero ninguna parece suficiente si no aborda la raíz del problema: la escasez de viviendas disponibles.
La experiencia demuestra que resulta complicado estabilizar los precios cuando la demanda supera de forma persistente a la oferta. Incrementar la construcción, agilizar los desarrollos urbanísticos, acelerar las licencias municipales y facilitar nuevas promociones aparecen como medidas necesarias para reducir un déficit acumulado durante años. Eso no significa renunciar a políticas sociales dirigidas a quienes encuentran mayores dificultades para acceder a una vivienda. Significa reconocer que la protección de los colectivos más vulnerables difícilmente será sostenible si el conjunto del mercado continúa funcionando bajo una presión estructural de escasez.
El riesgo de mantener la situación actual va mucho más allá del sector inmobiliario. Una vivienda excesivamente cara reduce la capacidad de consumo de las familias, retrasa la emancipación de los jóvenes, dificulta la movilidad profesional y termina condicionando incluso las decisiones de inversión empresarial en determinadas ciudades.
España afronta, en definitiva, uno de los grandes desafíos económicos de la próxima década. Después de doce años de incrementos prácticamente ininterrumpidos, la cuestión ya no consiste en determinar cuánto ha subido el precio de la vivienda. La verdadera pregunta es si el país será capaz de aumentar la oferta suficiente para que el acceso a una vivienda deje de convertirse, generación tras generación, en un objetivo cada vez más difícil de alcanzar. @mundiario