El mercado residencial español vuelve a evidenciar una grieta cada vez más difícil de ignorar. En 2025, la creación de nuevas viviendas avanzó a un ritmo claramente insuficiente para absorber la demanda real de hogares. Mientras se incorporaron alrededor de 95.000 viviendas al parque, los hogares crecieron en casi 240.000 unidades, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El resultado es un desajuste estructural que ya no puede explicarse como coyuntural: por cada nueva necesidad residencial, el sistema apenas es capaz de responder a una de cada dos.
La fotografía que dejan estas cifras no solo apunta a una tensión entre oferta y demanda, sino a un problema de ritmo y de planificación. El parque total de viviendas alcanzó en 2025 los 27,1 millones de unidades, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con un crecimiento modesto que no acompasa la evolución demográfica ni los cambios en la estructura de los hogares. En paralelo, el acceso a la vivienda se sigue complicando por factores como el encarecimiento de los inmuebles, la falta de suelo disponible y unas condiciones de financiación más restrictivas de lo que eran hace una década.
A este desequilibrio se suma un elemento que, lejos de aliviar la situación, introduce una aparente paradoja: el elevado stock de viviendas nuevas sin vender. Más de 450.000 inmuebles permanecen vacíos o sin estrenar, aunque su capacidad real para absorber la demanda es limitada. Se trata, en muchos casos, de activos ubicados en zonas con baja presión residencial o procedentes de ciclos constructivos antiguos, lo que reduce su utilidad efectiva como “colchón” del mercado actual.
Las diferencias territoriales agravan aún más el diagnóstico. Mientras algunas comunidades autónomas, como Madrid o Baleares, registran incrementos relativamente intensos del parque de viviendas, otras regiones avanzan a un ritmo mucho más lento. Sin embargo, la creación de hogares no sigue el mismo patrón geográfico, lo que amplifica el desajuste entre dónde se construye y dónde realmente se necesita vivienda.
Un mercado que crece por inercia, no por equilibrio
El problema de fondo no es solo cuánto se construye, sino cómo y dónde se construye. El presidente de la APCE España, Xavier Vilajoana, ha advertido de la “ausencia de suelos finalistas”, es decir, terrenos listos para iniciar promociones de forma inmediata. Según su diagnóstico, el cuello de botella no está únicamente en la inversión o en la demanda, sino en la lentitud administrativa y en la falta de coordinación entre instituciones.
Este diagnóstico conecta con una idea cada vez más extendida entre los expertos: el mercado inmobiliario español no responde a una lógica de equilibrio, sino de inercia. Se construye donde es más fácil urbanísticamente, no donde más se necesita. Y eso deja amplias bolsas de demanda sin respuesta, especialmente en grandes áreas urbanas y zonas de alta presión laboral.
El stock heredado que no soluciona la escasez
El volumen de viviendas sin vender, que supera las 450.000 unidades según el Ministerio, podría parecer una solución parcial al problema. Sin embargo, la realidad es más compleja. Una parte significativa de este stock procede del ciclo inmobiliario anterior a la crisis de principios de siglo, cuando se llegaron a acumular más de 600.000 viviendas vacías.
Hoy, muchas de esas unidades no se encuentran en condiciones adecuadas o están ubicadas en áreas donde la demanda efectiva es muy baja. Por tanto, no funcionan como una reserva útil para el mercado actual. Esta desconexión entre stock y demanda explica por qué, pese a las cifras aparentemente elevadas, el déficit de vivienda sigue creciendo.
Un déficit que no deja de ampliarse
El Banco de España ha elevado recientemente su estimación del déficit acumulado de vivienda entre 2021 y 2025 hasta las 750.000 unidades. La institución, vinculada a las políticas económicas del Estado y actualmente dirigida por José Luis Escrivá, advierte de que la mitad de ese déficit se concentra en solo seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
Lejos de corregirse, las proyecciones demográficas del propio INE apuntan a que el problema podría intensificarse en los próximos años. Se espera la creación de hasta 2,2 millones de nuevos hogares en los próximos 15 años si se mantienen las tendencias actuales, lo que sitúa el reto de la vivienda no como una crisis puntual, sino como una presión estructural de largo recorrido.
En este contexto, el debate ya no gira únicamente en torno a cuánto construir, sino a cómo rediseñar el sistema para que la oferta deje de llegar tarde. Porque el verdadero problema no es solo la escasez, sino la desconexión persistente entre el ritmo de la vivienda y el ritmo de la vida. @mundiario