La vivienda empieza a mostrar señales de agotamiento tras varios años de fuerte actividad. El mercado inmobiliario español encadenó en mayo un nuevo descenso interanual de las compraventas, una caída que confirma que el impulso excepcional de 2025 comienza a perder intensidad. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), se registraron 56.462 operaciones, un 7,3% menos que en el mismo mes del año anterior, el retroceso más pronunciado de los dos últimos ejercicios.
El dato refleja una realidad más compleja que una simple desaceleración. Aunque el número de operaciones se redujo frente a mayo de 2025, la actividad continúa en niveles históricamente elevados. De hecho, las cifras actuales siguen situándose entre las más altas de la serie del INE, iniciada en 2007. Solo algunos ejercicios excepcionales, como 2022, 2025 y el año previo al estallido de la burbuja inmobiliaria, registraron volúmenes superiores.
La fotografía del mercado muestra así una contradicción: se venden menos viviendas que hace un año, pero el interés comprador sigue siendo elevado. El problema no parece estar en la falta de demanda, sino en la dificultad creciente para que muchos hogares puedan convertir ese interés en una operación cerrada. Los precios, el coste de financiación y la pérdida de capacidad adquisitiva están modificando el comportamiento de quienes buscan vivienda.
Entre enero y mayo, España acumuló 288.176 compraventas, alrededor de 10.000 menos que en el mismo periodo de 2025. A pesar del descenso del 3,4%, se trata del segundo mejor registro de la última década, lo que demuestra que el mercado no se ha detenido, aunque sí ha comenzado a cambiar de ritmo.
Los compradores empiezan a tomar distancia de los precios
El presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, apunta a un cambio de actitud entre los compradores. Según explica, la demanda empieza a “poner resistencia” y a negociar más las condiciones ante unos precios de salida que muchos consideran difíciles de asumir.
Ese nuevo escenario está dando protagonismo a un comprador más prudente. Se trata de perfiles con capacidad económica suficiente, pero que prefieren esperar ante la posibilidad de que el mercado pueda corregirse. Esta cautela añade presión a los vendedores, que empiezan a encontrar más dificultades para cerrar operaciones en los plazos habituales.
Alfaro señala que el tiempo medio necesario para vender una vivienda se ha incrementado notablemente en los últimos meses. Si antes algunas propiedades encontraban comprador en apenas dos o tres semanas, ahora ese proceso puede alargarse entre seis y nueve semanas. Un cambio que refleja una negociación más lenta y una mayor exigencia por parte del comprador.
Un ajuste desigual según la comunidad autónoma
La pérdida de velocidad del mercado no afecta por igual a todo el territorio. Algunas comunidades están experimentando descensos mucho más intensos que otras, especialmente aquellas donde los precios han aumentado con fuerza en los últimos años.
En mayo, Cantabria lideró las caídas con un descenso del 28,6% interanual, seguida de Murcia, con un retroceso del 19,1%, y Baleares, donde las operaciones bajaron un 16,8%. También registraron descensos importantes La Rioja, Navarra y País Vasco. Madrid, uno de los grandes mercados inmobiliarios del país, redujo sus compraventas un 11,2%, mientras que Cataluña moderó el ajuste con una caída del 5,6%.
Frente a esta tendencia, algunas regiones mostraron mayor resistencia. Andalucía aumentó sus operaciones un 2,2% en mayo, hasta alcanzar 11.723 compraventas, mientras Extremadura también logró crecer ligeramente. Estos datos muestran que el enfriamiento inmobiliario no responde a un único patrón nacional, sino a realidades locales marcadas por los precios, la demanda y la presión turística.
La segunda mano mantiene el control del mercado
Por tipo de vivienda, el mercado continúa dependiendo principalmente de las operaciones sobre viviendas usadas. En mayo se contabilizaron 44.574 compraventas de segunda mano, frente a las 11.888 correspondientes a obra nueva.
La vivienda protegida tampoco consigue ganar protagonismo. En este segmento se registraron 3.631 operaciones, con un descenso interanual del 8,3%, lo que evidencia las dificultades que persisten para ampliar una oferta asequible en un contexto de precios elevados.
El escenario que dibujan los datos del INE apunta a una nueva etapa para el mercado inmobiliario español. No se trata de un desplome, sino de una pérdida progresiva de velocidad después de varios años de cifras extraordinarias. La gran incógnita será si esta moderación permite un reequilibrio entre compradores y vendedores o si, por el contrario, la distancia entre precios e ingresos seguirá frenando las operaciones durante los próximos meses. @mundiario